Mietrecht

Urteile

Modernisierung der Wohnung mit nachfolgender unzumutbarer Mieterhöhung

Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Modernisierung der Wohnung zu dulden, wenn aufgrund der Modernisierungsarbeiten eine unzumutbare Erhöhung der Miete eintritt.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.04.2008 – AZ 3 C 49/07 –

Der Mieter mietete im Januar 2001 eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 225,98 Euro. Im Juni 2006 kündigte die Vermieterin umfangreiche Modernisierungsarbeiten an, die unter anderem eine Verbesserung des Grundrisses, den Einbau einer modernen Einbauküche, das Verfliesen von Küche und Bad, den Einbau einer wandhängenden Toilette, eines Doppelhandwaschbeckens, eines Handtuchheizkörpers, eines festen Oberlichts zum Flur und einer Trittschalldämmung beinhaltete. Durch die Veränderung des Grundrisses sollten die vorhandenen Trennwände entfernt und die Position von Küche und Bad vertauscht werden. Die Vermieterin war der Ansicht, durch diese Maßnahmen würde der Wohnwert erheblich verbessert, zumal die Küche und das Bad nicht mehr dem Stand der Technik entsprächen und abgewohnt seien.

Parallel hierzu wurde von der Vermieterin seit Sommer 2005 eine Modernisierung durch Anbringung einer Wärmedämmung, den Einbau isolierverglaster Fenster und einer zentralen Satellitenanlage durchgeführt. Diesen Maßnahmen hatte der Mieter bereits zugestimmt.

Die im Anschluss an beide Modernisierungen zu zahlende Gesamtmiete würde 830,00 Euro nettokalt betragen. Der Mieter bestritt zunächst, dass die Modernisierungsmaßnahmen eine wesentliche Verbesserung des Wohnwerts zur Folge hätten. Insbesondere gingen ihm durch die Veränderung des Grundrisses eine Kammer und damit ein Abstellraum verloren. Im Übrigen sei ihm die Miete in Höhe von 830,00 Euro bei einem monatlichen Nettoeinkommen in Höhe von 2062,00 Euro nicht mehr zuzumuten.

Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin auf Duldung der Modernisierungsarbeiten abgewiesen. Auf die Frage, ob und welche der Maßnahmen wohnwerterhöhend und damit vom Mieter zu dulden seien, ging es nicht weiter ein. Es gelangte zu dem Ergebnis, dass die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter eine unzumutbare Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB darstellen würden. Nach dem Inhalt dieser Vorschrift entfalle die Duldungspflicht des Mieters, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter und seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Gebäude nicht zu rechtfertigen sei. Bei der aufgrund einer im Einzelfall vorzunehmenden Interessenabwägung sei auch die finanzielle Zumutbarkeit des zukünftigen Mietpreises nach Durchführung der Modernisierung für die Entscheidung über die Duldung zu berücksichtigen.

Im Anschluss an die Durchführung der Maßnahmen würde sich die vom Mieter zu zahlende Gesamtmiete nahezu verdoppeln. Berücksichtige man darüber hinaus die bereits durchgeführten Maßnahmen und die dadurch resultierende weitere Mieterhöhung, ergebe dies eine Verdreifachung der vom Mieter derzeit geschuldeten Miete. Die zu erwartende Mietbelastung mache somit mehr als 40% des verfügbaren Nettoeinkommens des Mieters aus.

Nach Ansicht des Amtsgerichts müsse insbesondere auch berücksichtigt werden, dass sich der Mieter für die Anmietung einer Wohnung mit einem einfachen, jedoch funktionalen Standard und geringer Mietbelastung entschieden hätte. Die von der Vermieterin geplanten Modernisierungsmaßnahmen hätten eine vollständige Umgestaltung der Wohnung zur Folge, welche dann in eine gänzlich andere Ausstattungskategorie falle. Eine solche Maßnahme sei vom Mieter jedenfalls dann nicht zu dulden, wenn sie gleichzeitig zu einer unzumutbaren und unverhältnismäßigen Mietsteigerung führe.

Abschließend wies das Amtsgericht darauf hin, dass dem Mieter die Berufung auf die unzumutbare Härte nicht etwa deshalb zu verwehren sei, weil er im Vorfeld bei Vergleichsverhandlungen die Bereitschaft zur Zahlung einer höheren Miete zu erkennen gegeben habe. Da der Vergleich nicht zustande gekommen sei, müsse sich der Mieter an den dortigen Aussagen nicht festhalten lassen. Die Klage wurde daher abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 329

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