Minderungsquoten bei Ausfall von Heizung und Warmwasser

AG Mitte, Urteil vom 16.05.2022 – AZ 20 C 318/21 –

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 2000 war vereinbart worden, dass die Mieterin auf eigene Kosten anstelle der Ofenheizung eine Gasetagenheizung einschließlich Warmwasserbereitung einbauen lässt, was diese auch tat. Im Oktober 2019 kündigte die Vermieterin den Anschluss der Wohnung an die zentrale Heizungsanlage an. Die Mitteilung entsprach aber nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. Nachdem die Mieterin dem beauftragten Installationsunternehmen den für den 6. Juli 2020 angekündigten Termin in ihrer Wohnung mit dem Hinweis auf die Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung abgesagt hatte, wurde kurz darauf die Gasversorgung für ihre Wohnung unterbrochen. Die Mieterin erwirkte eine einstweilige Verfügung auf Wiederherstellung der Gasversorgung, welche im Dezember 2020 rechtskräftig wurde. Die Vermieterin kündigte ihr daraufhin mit Schreiben vom 22. Dezember 2020 den Anschluss ihrer Heizung an die zentrale Heizungsanlage an. Die Modernisierungsankündigung entsprach nunmehr den gesetzlichen Vorgaben. Die Mieterin stimmte mit Schreiben vom 6. Januar 2021 der Modernisierung zu. Ende März 2021 erfolgte schließlich der Anschluss ihrer Wohnung an die Zentralheizung. Die Mieterin forderte von der Vermieterin für den Zeitraum von Oktober 2020 bis einschließlich März 2021 überzahlte Miete in Höhe von 980,84 Euro zurück. Dies entsprach einer Minderung wegen des vollständigen Heizungsausfalls von 20% im Oktober 2020, 30% im November 2020 und im März 2021 sowie 50% in den Monaten Dezember 2020, Januar 2021 und Februar 2021. Die Vermieterin verweigerte die Zahlung mit dem Argument, die Installationsarbeiten zum Anschluss an die Zentralheizung und damit die Wiederherstellung der Beheizbarkeit der Wohnung hätten bereits Anfang Oktober 2020 stattfinden können, wenn die Mieterin dies geduldet hätte. Dem folgte das Amtsgericht Mitte nicht und verurteilte die Vermieterin zur Zahlung. Die Mieterin sei nicht zur Zutrittsgewährung Anfang Oktober 2020 verpflichtet gewesen, da die Vermieterin die geschuldete Wiederherstellung der Gasversorgung der Gasetagenheizung nicht angeboten habe. Stattdessen habe sie mit dem Angebot des Anschlusses der Wohnung an die Zentralheizung eine Veränderung des Mietgegenstandes angeboten, zu deren Duldung die Mieterin mangels ordnungsgemäßer Ankündigung nicht verpflichtet gewesen sei. Die von der Mieterin angesetzten Minderungsquoten für das Fehlen der Warmwasserbereitung sowie der Heizmöglichkeit gäben – so das Amtsgericht – „die damit einhergehende Wohnwertbeeinträchtigung (…) angemessen wieder“ .  


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