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Mietrecht

Urteile

Minderung wegen Ausfalls der Warmwasserversorgung und formelle Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung

1. Der vollständige Ausfall der Warmwasserversorgung im Dezember und Januar rechtfertigt eine Mietminderung um 30 Prozent.
2. Widerspricht ein in der Abrechnung einer Betriebskostenposition angewandter Flächenmaßstab den Flächenangaben in der Abrechnung und wird er auch nicht an anderer Stelle der Abrechnung erläutert, ist die Abrechnung hinsichtlich dieser Position formell unwirksam.

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.10.2022 – AZ 237 C 103/22 –

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang

1. In einem Haus in Charlottenburg war im Dezember 2021 die zentrale Warmwasserversorgung ausgefallen. Der Mangel wurde erst am 18. Januar 2022 durch eine entsprechende Reparatur der Heizungsanlage behoben. Eine Mieterin machte – wie bereits mit einem Schreiben an die Hausverwaltung im Dezember 2021 angekündigt – eine Minderung in Höhe von 30% geltend. Nachdem die Vermieterin lediglich eine Minderung von 20% akzeptiert hatte, zog die Mieterin von der Miete für März 2022 den Differenzbetrag in Höhe von 148,74 Euro ab. Die Vermieterin verlangte mit ihrer Klage unter anderem die Zahlung dieses Betrages. Das Amtsgericht Charlottenburg wies ihre Klage jedoch ab, es hielt die von der Mieterin durchgeführte Minderung von 30% der Bruttowarmmiete für 29 Tage vollständigen Warmwasserausfalls während der kalten Jahreszeit, insbesondere auch über Weihnachten und Silvester, für gerechtfertigt und angemessen.

2. Außerdem verlangte die Vermieterin eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für 2020 in Höhe von 127,02 Euro. Die Mieterin hatte diese Nachzahlung verweigert, da nach ihrer Auffassung der Verteilungsschlüssel für die Kosten des Aufzugs nicht nachvollziehbar war. Die Aufzugskosten wurden in der Abrechnung auf eine Fläche von 874,73 qm umgelegt. Bei der Aufstellung der Gesamtflächen auf Seite 1 der Abrechnung war lediglich angegeben: „Gesamte Raumfläche 1.199,73 qm, Wohnungsanteil 692,73 qm, Gewerbeanteil 507,00 qm“ . Auch den weiteren Erläuterungen der Abrechnung ließ sich an keiner Stelle entnehmen, wie sich der Flächenanteil von 874,73 qm für die Aufzugskosten errechnet. Die in dem Gerichtsverfahren nachgeholten Erläuterungen zu diesem Flächenanteil nützten der Vermieterin nichts, da zu diesem Zeitpunkt die Abrechnungsfrist für 2020 bereits abgelaufen war. Das Gericht stellte klar, dass die Abrechnung bezüglich der Aufzugskosten nicht nur inhaltlich falsch, sondern formell mangelhaft und somit unwirksam sei. Der Mieterin sei es nämlich aufgrund der gemachten Angaben nicht möglich gewesen, die anteilige Umlage der Aufzugskosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen, was für eine formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung entscheidend ist. Die Abrechnungsfrist habe jedoch nur mit einer insoweit formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt werden können. Die Klage der Vermieterin wurde daher insgesamt abgewiesen.


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