Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Minderung nach Vertragsverlängerung bzw. Mieterhöhung

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist.
Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus.

BGH Urteil vom 05.11.2014 – AZ XII ZR 15/12 –

In einem Mietvertrag vom 15. Dezember 1988 wurden Räume zum Betrieb einer Arztpraxis für zehn Jahre vermietet und den Mietern wurden Verlängerungsoptionen von vier Mal fünf Jahren eingeräumt. Die Mieter übten sowohl die erste Option (bis 31. März 2004) als auch die zweite Option (bis 31. März 2009) aus. Im Jahr 2005 einigten sich Vermieter und Mieter auf eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen. Seit Juni 2006 rügten die Mieter erhebliche Mängel der Räume, seit August 2006 zahlten sie die Miete deshalb nur noch unter Vorbehalt. Mit Schreiben vom 3. März 2008 übte sodann einer der Mieter die dritte Option (bis 31. März 2014) aus, der andere Mieter schied aus dem Mietverhältnis aus. Anfang 2009 klagten die Mieter auf Rückzahlung der ihrer Meinung nach überzahlten Miete (45% Minderung) seit Juli 2006. Das OLG Zweibrücken wies die Klage in zweiter Instanz ab, da die Mieter trotz Kenntnis der Mängel im Jahr 2003 die Verlängerungsoption ausgeübt und im Jahr 2005 einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung zugestimmt hätten. Dadurch sei eine „Zäsur“ in der Vertragsgestaltung eingetreten und die Mieter könnten wegen der ihnen zu diesen Zeitpunkten bekannten Mängel gemäß §  536 b BGB die Miete nicht mehr mindern. Die Revision der Mieter hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass entgegen der Auffassung des OLG Zweibrücken weder die Ausübung eines bereits bei Vertragsabschluss geregelten Optionsrechts noch eine Mieterhöhung bzw. nachträgliche einvernehmliche Änderung von Betriebskostenvorschüssen einem Vertragsabschluss gleichzusetzen sind. Es komme dadurch nämlich kein neuer Vertrag zustande. Tragender Grund für die in § 536 b BGB getroffene Regelung sei, dass der Mieter, der trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos anmietet, damit zu erkennen gebe, dass die mangelhafte Mietsache vertragsgemäß sein solle und er dafür die vereinbarte Miete zahlen wolle. Eine vorbehaltslose Optionsausübung sei damit nicht zu vergleichen, da hier die „Grundentscheidung“ für das Mietverhältnis, den Zustand der Mietsache und die Rechte und Pflichten bereits gefallen sei. Auch nachträgliche Änderungen der Miethöhe führten nicht gemäß § 536 b BGB automatisch zu einem Verlust des Minderungsrechts des Mieters.

 

 


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