Mietrecht
Urteile
Mietpreisüberhöhung und Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Mietspiegel
LG Berlin, Urteil vom 08.01.1996 – AZ 67 S 292/95 –
Die Mietparteien haben im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart. Die Staffelmietvereinbarung verstieß zum Teil gegen § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz und war deshalb teilweise nichtig. Die Mietzinsvereinbarungen waren insoweit unwirksam, als sie die ortsüblichen Entgelte wesentlich überstiegen.
Demnach ist eine Mietzinsvereinbarung dann unwirksam, wenn sie die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum wesentlich übersteigt. Die Wesentlichkeitsgrenze liegt bei 20% über der ortsüblichen Miete. Nach Abschluss des Mietvertrages eintretende Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zu berücksichtigen.
Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete bedient sich die Kammer in der Regel des Datenmaterials des Mietspiegels, da dieser aufgrund der Fülle der erhobenen Mietwertdaten die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt. In prozessualer Hinsicht erweist sich der Mietspiegel als allgemein zugängliche Erkenntnisquelle, die die Einholung eines Gutachtens in der Regel überflüssig macht. Denn gegenüber dem Mietspiegel erweist sich ein Sachverständigengutachten nicht zwangsläufig als die bessere Erkenntnisquelle.
Zwar kann der Sachverständige meistens eine individuellere Beurteilung der betreffenden Wohnung vornehmen, dafür muss er im Hinblick auf vergleichbaren Wohnraum jedoch aus einem relativ geringen Datenbestand schöpfen. Zudem hängt das Ergebnis des Gutachtens in hohem Maße von dessen Auswahl bei der Sammlung des Datenbestandes ab.
Handelt es sich daher um Standardwohnraum, so ist grundsätzlich der Mietspiegel eine verlässliche Erkenntnisquelle. Hierbei ist zu beachten, dass Abweichungen hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung bei der Einordnung der Mietspiegelspanne nach Maßgabe der Orientierungshilfe Berücksichtigung finden. Es könne zwar Marktsegmente geben, die im Mietspiegel unterbewertet werden. Das Einholen eines Gutachtens wird in der Regel jedoch erst dann erforderlich sein, wenn der Vermieter eine ausreichende Beschreibung des Wohnraumes gibt, die den Schluss darauf zulässt, dass die Wohnung in einem solchen unterbewerteten Marktsegment liegt.
Da davon auszugehen ist, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht sprunghaft ändert, sondern vielmehr kontinuierlich ansteigt, wäre die monatliche Veränderung festzustellen. Das wäre aber mit Sicherheit nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich.
Um den sich im Laufe der Zeit verändernden Werten des Mietspiegels Rechnung zu tragen, hält es die Kammer für zulässig, von einem linearen Anstieg (bzw. Abfall) der ortsüblichen Vergleichsmiete von Erhebungsstichtag zu Erhebungsstichtag auszugehen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernd Hintzelmann
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 258