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Mietrecht

Urteile

Mietpreisüberhöhung nach Wirtschaftsstrafgesetz (2)

Bei Mietverträgen, die nach dem 1. September 1995 geschlossen wurden, obliegt es grundsätzlich dem Mieter, den Anschein des Ausnutzens eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum darzulegen und zu beweisen. Bei der Berechnung der Vergleichsmietzinses zur Ermittlung der Wesentlichkeitsgrenze ist vom Höchstwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes auszugehen.

LG Berlin, Urteil vom 03.05.1999 – AZ 62 S 348/98 –

Der Mieter hatte im Februar 1995 einen Mietvertrag abgeschlossen und hierbei einen um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins vereinbart. Mit der Klage verlangte er den seiner Meinung nach für die Vergangenheit zuviel gezahlten Mietzins vom Vermieter zurück.

Das LG Berlin hat der Klage teilweise stattgegeben.

Das Gericht hat ausgeführt, dass grundsätzlich der Mieter die Beweislast für die Voraussetzungen der teilweisen Unwirksamkeit der vertraglichen Mietzinsvereinbarung gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz trägt. Bei Mietverträgen, die vor dem 1. September 1995 geschlossen wurden, hält die entscheidende Kammer des LG Berlin jedoch einen Anscheinsbeweis für das Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum für möglich, auch sei gerichtsbekannt, dass bis dahin auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt ein geringes Angebot geherrscht hat. Die 62. Zivilkammer des LG Berlin ist im Hinblick auf den Rechtsentscheid des OLG Hamburg von ihrer bisher vertretenen Auffassung abgerückt, dass bei vor dem 1. September 1995 abgeschlossenen, noch laufenden Mietverträgen der Mieter das Ausnutzen eines geringen Angebots ab dem 1. September 1995 darzulegen hat und folgt der Begründung, dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob die Voraussetzungen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorliegen, der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist. Aus diesem Grunde musste der Kläger im vorliegenden Fall zu den Voraussetzungen des Ausnutzens eines geringen Angebots durch den Vermieter nicht weiter vortragen.

Nach Ansicht der 62. Zivilkammer des LG Berlin ist für die Berechnung des Vergleichsmietzinses vom Höchstwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes auszugehen. Für die Einordnung nach dem Mietspiegel ist - anders als bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, bei dem der Vermieter für die wohnwerterhöhenden Merkmale darlegungsbelastet ist - der Mieter darlegungspflichtig, der den Rückforderungsanspruch geltend macht. Da der Mieter im vorliegenden Fall keine konkrete Beschreibung der Wohnung gegeben hat, die es dem Gericht ermöglicht hätte, den Zustand der Wohnung nach den Kriterien des Mietspiegels zu bewerten, ging das Gericht vom Höchstwert aus und wies die Klage teilweise ab.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Silvia Groppler


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