Mietpreisbremse und Staffelmiete

AG Wedding, Urteil vom 11.05.2022 – AZ 7 C 470/21 –

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams

In einem Vertrag aus dem Jahr 2013, also vor Inkrafttreten der sogenannten Mietpreisbremse, war eine Staffelmiete über zehn Jahre vereinbart worden. Bei Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 2015 betrug entsprechend der Staffel die Miete 520 Euro nettokalt. Im folgenden Mietvertrag vom September 2015, also nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse, verlangte der Vermieter dieselbe Miete. Der Mietvertrag enthielt auch für die Folgejahre die identische Staffelvereinbarung wie der Vormietvertrag.
Die neuen Mieter schuldeten nach dieser Vereinbarung ab dem 1. Januar 2021 eine monatliche Nettokaltmiete von 620 Euro. Die Mieter ließen die Miethöhe überprüfen und stellten fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich 463,60 Euro betrug, die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete demnach (+ 10%) 509,96 Euro nicht überschreiten dürfte. Nachdem der Vermieter ihnen auf Verlangen den Vormietvertrag mit der dortigen identischen Staffelmietvereinbarung übersandt hatte, begehrten die Mieter die Absenkung ihrer Miete auf 520 Euro, da § 556e Abs. 1 BGB als Ausnahme von der Mietpreisbremse regelt, dass die vom Vormieter zuletzt gezahlte Miete weiterhin verlangt werden darf (sofern diese nicht ebenfalls bereits unter einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse erzielt wurde, was hier wegen Abschluss des Vormietvertrages vor Inkrafttreten derselben nicht der Fall war). Der Vermieter vertrat dagegen die Ansicht, dass die gesamte mit dem Vormieter vereinbarte Staffelmietvereinbarung (bis 2023) durch § 556e Abs. 1 BGB geschützt sei, welche er identisch in den neuen Mietvertrag übernommen hatte.
Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht Wedding nicht und gab der Klage der Mieter auf Herabsetzung der Miete statt. In seiner Begründung führte es aus, dass sich bereits aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 1 BGB – „Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete“ – ergebe, dass es auf den Zeitpunkt ankommt, zu dem das Mietverhältnis endete und es somit gerade auf den Betrag ankommt, den der Mieter zuletzt an den Vermieter zahlte. Hätte der Gesetzgeber dagegen die gesamte Vereinbarung mit dem Vormieter über die Miete schützen wollen, hätte er dies durch andere Formulierungen wie zum Beispiel „die Miete, die mit dem vorherigen Mieter vereinbart worden war“ verdeutlicht.    


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