Mietrecht
Urteile
Mietpreisbremse des Landes Berlin und gesetzliches Begründungserfordernis
2. Bei der Prüfung, ob eine umfassende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB vorliegt, sind Instandsetzungsmaßnahmen nicht zu berücksichtigen.
LG Berlin, Urteil – AZ 65 S 142/19 –
Die Mieterin einer Neuköllner Wohnung berief sich gegenüber der Vermieterin auf die sogenannte Mietpreisbremse und verlangte die Absenkung ihrer Miete auf die ortsübliche Miete zzgl. 10%. Die Vermieterin vertrat die Auffassung, die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin sei unwirksam, da ihre Begründung entgegen
§ 556d Abs. 2 Satz 5-7 BGB nicht in geeigneter Weise veröffentlicht worden sei. Sie bezog sich insoweit auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17.07.2019, in welcher dieser die hessische Landesverordnung zur Mietpreisbremse mangels ausreichender sowie in ausreichender Weise veröffentlichter Begründung für nichtig erklärt hatte. Außerdem war die Vermieterin der Meinung, dass die Mietpreisbremse in ihrem Fall nicht anzuwenden sei, da ein Ausnahmefall nach § 556f Satz 2 BGB vorläge, sie habe die Wohnung vor Vermietung nämlich umfassend modernisiert. Die Klage der Mieterin hatte in zweiter Instanz Erfolg. Die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hält die Berliner Verordnung auch nach den vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung genannten Kriterien für wirksam, da diese ausreichend begründet und diese Begründung auch ausreichend veröffentlicht worden sei. Die Begründung sei in zumutbarer Weise amtlich bekannt gegeben worden und öffentlich zugänglich. Sie „war in der Vergangenheit und ist weiter über die Seiten des Landesgesetzgebers - des Abgeordnetenhauses Berlin - abzurufen (der Link führt zu dem Verordnungstext, dem sich auf Seite 2 die Begründung anschließt), sie kann - wie alle Drucksachen - auch telefonisch oder per E-Mail angefordert werden“ . Im vorliegenden Fall war nach Auffassung des Landgerichts die Anwendung der Mietpreisbremse auch nicht wegen einer umfassenden Modernisierung vor der Vermietung an die klagende Mieterin ausgeschlossen. Eine solche umfassende Modernisierung liegt nach Auffassung des Landgerichts vor, wenn die notwendige Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Neben diesem quantitativen Element sei allerdings auch ein qualitatives Kriterium zu berücksichtigen. Die Wohnung müsse in wesentlichen Bereichen verbessert worden sein, reine Instandsetzungsmaßnahmen müssten dagegen unberücksichtigt bleiben. Dementsprechend hielt das Landgericht die von der Vermieterin unter anderem angeführten Kosten für eine grundlegende Überarbeitung des alten Dielenbodens, die Sanierung von Wänden, Decken und Türen usw. für irrelevant. Die verbliebenen Kosten für Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigten sodann nicht mehr die Annahme einer „umfassenden Modernisierung“ . Das Landgericht stellte daher fest, dass die Miete für die Wohnung künftig nur noch 511,76 Euro statt der im Mietvertrag ausgewiesenen 900 Euro monatlich beträgt und verurteilte die Vermieterin außerdem zur Rückzahlung bereits überzahlter Mieten.
