Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Mietminderung wegen Entfernen des einzigen Ofens

Das Entfernen des einzigen Ofens aus der Wohnung rechtfertigt in den Wintermonaten eine Mietminderung von 100%. Eine auf die minderungsbedingten Mietrückstände gestützte fristlose Kündigung ist unwirksam.

AG Schöneberg, Urteil vom 20.02.2010 – AZ 18 C 369/09 –

Die Mieterin hatte von der Vermieterin eine 1- Zimmer-Wohnung gemietet, die mit einem Kachelofen beheizt wurde. Im Zeitraum von März bis Oktober 2008 gewährte die Vermieterin wegen von ihr durchgeführter umfangreicher Sanierungsmaßnahmen allen Mietern im Haus eine Mietminderung in Höhe von 30%. Im Zuge dieser Sanierungsarbeiten wurde auch der Schornstein entfernt, sodass der Kachelofen der Mieterin nicht mehr benutzt werden konnte. Die Mieterin minderte die Miete zum Teil um bis zu 100%, da die Wohnung nicht mehr beheizt werden konnte. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen der Mietrückstände für den Zeitraum von Februar 2008 bis November 2009 fristlos. Zugleich erhob sie Zahlungs- und Räumungsklage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es gelangte in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass der Mieter wegen der von ihm dargelegten Beeinträchtigungen die Miete auch über den bereits gewährten Prozentsatz von 30% hinaus zu Recht gemindert habe. Unstreitig hätten auf dem Wohngrundstück umfangreiche Baumaßnahmen stattgefunden, und die Vermieterin sei für die Beeinträchtigungen verantwortlich gewesen. Es reicht nicht aus, die vom Mieter behaupteten Beeinträchtigungen lediglich zu bestreiten, sie hätte substanziiert vortragen müssen, dass die genannten Beeinträchtigungen unerheblich waren und deshalb eine weitere Mietminderung nicht begründet gewesen war.
Das Amtsgericht gelangte des Weiteren zu der Feststellung, dass die Wohnung aufgrund des Entfernens des Schornsteins und der daraus resultierenden Unbenutzbarkeit des Kachelofens nicht mehr für den Mietgebrauch geeignet und deshalb die Miete auf Null zu reduzieren war. Das Leben in einer nicht beheizbaren Wohnung stelle eine Gesundheitsgefährdung dar und rechtfertige eine Minderung der Miete in den Wintermonaten um 100%. Die Vermieterin hatte vorgetragen, dass sie bereit gewesen wäre, die Wohnung der Mieterin an die zentrale Heizversorgung anzuschließen. Auch dieser Vortrag führte nach Ansicht des Amtsgerichts zu keiner anderen Beurteilung, da es sich bei diesen Arbeiten um Modernisierungsmaßnahmen handele, welche die Vermieterin nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt habe. Die nicht angekündigten Modernisierungsmaßnahmen musste die Mieterin nicht dulden.
Da aufgrund des der Mieterin zustehenden Mietminderungsrechts ein Mietrückstand nicht entstanden war, wurde die Räumungsklage und die Zahlungsklage abgewiesen.


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