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Mietrecht

Urteile

Mietminderung wegen einer benachbarten Großbaustelle

Eine Großbaustelle auf der gegenüberliegenden Straßenseite mit überdurchschnittlichen Geräuschemissionen kann für eine im Vorderhaus gelegene Wohnung eine Minderung um 15% der Bruttomiete rechtfertigen.

AG Schöneberg, Urteil – AZ 2 C 166/17 –

Im Juni 2016 begann der Um- und Ausbau eines alten Postamts in Schöneberg. Es wurden 130 neue Wohnungen, Ateliers, eine Tiefgarage, ein Townhouse sowie auf dem Dach des Hauptgebäudes ein Penthouse errichtet. Die Mieter einer auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindlichen Wohnung machten eine Mietminderung geltend und legten unter anderem dar, dass es durch die Arbeiten auf der Baustelle über viele Monate hin- weg regelmäßig von Montag bis Samstag ganztägig zu erheblichen Lärmbelastungen, Staubentwicklung und Vibrationen kam. Zudem befand sich eine Schuttrutsche direkt gegenüber den Fenstern ihrer Wohnung. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite fuhren auch täglich Lastwagen an und ab. Ihren Balkon konnten die Mieter nicht nutzen und meist auch die vorne gelegenen Fenster nicht öffnen. Sie hielten angesichts des Ausmaßes der Beeinträchtigungen eine Mietminderung um 30% für angemessen. Die Vermieterin meinte dagegen, dass derartige Beeinträchtigungen durch Baustellen ortsüblich seien und schon deshalb kein zur Minderung berechtigender Mangel vorliege. Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht Schöneberg nicht. Zwar müsse der Mieter einer Wohnung in der Berliner Innenstadt grundsätzlich mit baulichen Änderungen im näheren und weiteren Umfeld rechnen. Dies bedeute jedoch nicht, dass der Mieter im Innenstadtbereich mit Bauarbeiten jeglichen Umfangs rechnen müsse. Es habe sich hier auch nicht um eine Baulücke gehandelt, „bei der im Berliner Innenstadtbereich durchaus jederzeit mit einer Bebauung und Schließung der Baulücke gerechnet werden muss“. Außerdem habe die Großbaustelle eine Dimension gehabt, die deutlich über das hinausgeht, was unter Bauarbeiten zu verstehen ist, mit denen in der Innenstadt (...) immer zu rechnen ist.“ Das Gericht hielt daher eine Minderung – allerdings nur in Höhe von 15% der Bruttomiete – für gerechtfertigt. Die Minderung müsse sich unterhalb der Quoten bewegen, welche üblicherweise bei Bauarbeiten im eigenen Haus für angemessen erachtet werden (20 – 30%). Die Vermieterin hatte auch keinen Erfolg mit ihrem Einwand, dass sie selbst gegen den Bauherrn auf dem Nachbargrundstück keinen Abwehr- und Entschädigungsanspruch habe. Sie könnte aber durchaus einen solchen Anspruch haben, wenn die Immissionsrichtwerte überschritten würden. Die Vermieterin hätte sich nach Auffassung des Gerichts detailliert äußern müssen, um ihre fehlende Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit darzulegen.
Anmerkung: Ob und wann eine benachbarte Baustelle eine Mietminderung recht- fertigt, ist umstritten und nur im Einzelfall zu entscheiden. Auch und insbesondere in solchen Fällen sollte eine Minderung nicht durch direkten Abzug von der Miete vorgenommen werden, sondern (nach Absprache in der Mieterberatung) ein entsprechender Vorbehalt geltend gemacht und die überzahlte Miete zurückgefordert werden. So wird das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs vermieden.


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