Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Mietminderung wegen Baulärms und Anforderungen an die Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung

Bei umfangreichen Bauarbeiten im Haus über einen längeren Zeitraum kann, auch wenn in einzelnen Zeitabschnitten keine besonders starken Störungen auftreten, die Miete für die gesamte Dauer mit einer festen Quote gemindert werden.
Eine Heizkostenabrechnung, welche lediglich „Heizkosten“ in einer bestimmten Höhe angibt, ohne diese zu differenzieren, ist formell unwirksam.
 
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.09.2014 – AZ 3 C 227/12 –
LG Berlin, Beschluss vom 23.12.2014 – AZ 65 S 475/14 –

 

Die Vermieterin ließ über zwei Jahre hinweg aufwendige Sanierungsarbeiten im Haus durchführen. Die Mieterin minderte daher von Oktober 2012 bis Oktober 2013 die Miete um 30%. In diesem Zeitraum wurden unter anderem das Dachgeschoss des Hauses ausgebaut, im Hof ein Aufzug angebaut, mehrere Wohnungen sowie die Treppenhäuser umfänglich saniert sowie die Remise kernsaniert und um ein Geschoss aufgestockt. Durch den Ausbau des Dachgeschosses über der Mieterin war es zu erheblichen Schäden (Deckendurchbrüche, Wasserschäden) in ihrer Wohnung gekommen. Die von der Mieterin vorgelegten Protokolle bestritt die Vermieterin lediglich pauschal als unzutreffend. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab der Mieterin Recht. Bei derart umfangreichen Bauarbeiten sei offensichtlich, dass diese mit erheblichem Lärm, Schmutz und Erschütterungen verbunden seien. Die Minderung müsse in einem solchen Fall auch nicht nach verschiedenen Zeitabschnitten differenziert werden. Es sei vielmehr zulässig, so das Gericht, „selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden“. Im gleichen Prozess verlangte die Vermieterin von der Mieterin Nachzahlungen aus zwei Heizkostenabrechnungen. In diesen waren jeweils lediglich Heizkosten mit einem Betrag angegeben. Angaben zum zugrundeliegenden Jahresverbrauch und dazu, wie sich der genannte Betrag zusammensetzt, fehlten. Das Amtsgericht hielt die Abrechnungen daher für formell unwirksam. Die Vermieterin legte hinsichtlich der Heizkosten Berufung ein, jedoch ohne Erfolg. Mit seinem Hinweisbeschluss stellte das Landgericht klar, dass in einer Heizkostenabrechnung zumindest der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten sowie eine geordnete Zusammenstellung der weiteren umlegbaren Kosten angegeben werden müssen. Da in der Abrechnung der Vermieterin weder der Brennstoffverbrauch ausgewiesen noch eine Differenzierung zwischen Brennstoffkosten und anderen umlegbaren Kosten erfolgt war, hielt auch das Landgericht die Abrechnungen für formell unwirksam.


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