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Mietrecht

Urteile

Mietminderung bei Baulärm in der Innenstadt mit Altbaubestand

Ein Mieter muss sich die Kenntnis von künftigen Bautätigkeiten bei Abschluss des Mietvertrags zurechnen lassen, wenn konkrete Anhaltspunkte - beispielsweise die erneuerungsbedürftige Fassade eines Nachbarhauses - vorhanden sind.
Der Mieter muss jedoch nicht jederzeit damit rechnen, dass ein gewerblich genutztes Gebäude komplett entfernt und ein Neubau erstellt wird.

AG Berlin Mitte, Urteil vom 01.08.2007 – AZ 27 C 34/07 –

Die Mieter bezogen im Juni 2005 eine Wohnung im zweiten Obergeschoss. Schräg gegenüber der Wohnung der Mieter befand sich zu diesem Zeitpunkt ein Grundstück, das gewerblich von einer Transportfirma genutzt wurde, die dort ihre Parkplätze und in dem vorhandenen Flachbau ihre Geschäftsräume unterhielt. Im Verlauf des Mietverhältnisses wurde dieses Gebäude abgerissen und ein mehrstöckiges Wohnhaus errichtet.

Mieter und Vermieter stritten um die Berechtigung der Mieter zur Minderung der Miete wegen der mit dem Neubau verbundenen Lärmbeeinträchtigung. Die Vermieter behaupteten, sie hätten die Mieter vor Abschluss des Mietvertrags darauf hingewiesen, dass in absehbarer Zeit mit einer Bebauung der erkennbaren Baulücken in der Nachbarschaft zu rechnen sei. Darüber hinaus hätten die Mieter bereits wegen der älteren Bausubstanz in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts von sich aus mit Bautätigkeiten rechnen müssen. Im Übrigen lasse das von den Mietern eingereichte Lärmprotokoll nicht erkennen, in welcher Weise das Mietverhältnis beeinträchtigt gewesen sein soll.

Die Mieter hatten die Miete wegen des Baulärms und vermehrter Staubbildung um insgesamt 15% gemindert. Sie bestritten, bei Abschluss des Mietvertrags von den Vermietern über etwaige zu erwartende Bautätigkeiten informiert worden zu sein.

Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieter (auf Zahlung der durch die Minderung entstandenen Mietdifferenz) abgewiesen. Es hielt den Sachvortrag der Mieter in Bezug auf die Lärmbeeinträchtigungen durch Vorlage des Lärmprotokolls für ausreichend. Entgegen der Ansicht der Vermieter sei es nicht erforderlich, dass der Mieter selbst ein Lärmprotokoll führe, es genüge, wenn er sich auf das Protokoll eines Nachbarn beziehe. Der Mieter sei ebenfalls nicht verpflichtet, konkrete Schallmessungen vorzunehmen, um seinen Sachvortrag zu substantiieren. Die vom Mieter in dem Lärmprotokoll aufgelisteten Arbeiten (zum Beispiel das Laufen einer Kreissäge, das Verwenden von Bohrmaschinen oder Estrichpumpen) genügten, um eine objektiv nachvollziehbare Beschreibung zu liefern. Als selbstverständlich sah es das Gericht an, dass es im Verlauf der Baumaßnahmen zu einer vermehrten Staubbelastung kommt.

Die Vermieter wurden auch nicht mit dem Argument gehört, dass sich das Grundstück nicht direkt gegenüber, sondern leicht versetzt schräg gegenüber der Wohnung der Mieter befindet. Die Mieter hatten nach Ansicht des Amtsgerichts ausreichend dargelegt, dass und warum aufgrund der besonderen Lage des Grundstücks eine erhebliche Lärmbeeinträchtigung vorgelegen habe.

Schließlich setzte sich das Gericht mit der Rechtsprechung des Kammergerichts zur Frage auseinander, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter bei Abschluss eines Mietvertrags mit Bautätigkeiten rechnen müsse. Das Kammergericht hatte seinerzeit entschieden, dass zum Beispiel bei Gebieten mit älterer Bausubstanz mit baulichen Veränderungen und Reparaturen der benachbarten Gebäude (z. B. Fassadenerneuerung des Nachbarhauses) zu rechnen sei. In einem solchen Fall sei das Recht des Mieters zur Minderung der Miete gemäß § 563 b BGB (wegen Kenntnis vom Mangel bei Abschluss des Mietvertrags) ausgeschlossen.

Das Amtsgericht schloss sich dieser Rechtsauffassung an. Es gelangte jedoch zu der Feststellung, dass im vorliegenden Fall die vorhandene Bausubstanz keine Anhaltspunkte für den streitgegenständlichen Neubau gegeben habe. Das gegenüberliegende Grundstück war nicht unbebaut und ungenutzt, sondern es befand sich dort ein gewerblich genutztes Grundstück mit einem vorhandenen Flachbau. Unter diesen Umständen ginge es zu weit, die Vorschrift des § 536 b BGB dahin auszulegen, dass jederzeit mit dem Abriss, dem Neubau oder sonstigen Bauarbeiten zu rechnen sei. Da die Vermieter ihre im Übrigen aufgestellte Behauptung, sie hätten die Mieter auf die bevorstehenden Bautätigkeiten hingewiesen, nicht beweisen konnten, wurde die Klage abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby

Anmerkung:
Von den Gerichten wird auf die möglichst umfassende Darlegung der Beeinträchtigungen großer Wert gelegt. Es wird daher davon abgeraten, darauf zu vertrauen, dass die Nachbarn Aufzeichnungen von den Beeinträchtigungen fertigen, sondern dringend empfohlen, die auftretenden Beeinträchtigungen selbst detailliert zu protokollieren.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 326


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