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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unter Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung

Eine „bevorzugte Citylage in guter Wohngegend“ liegt nicht vor, wenn sich die Wohnung in einfacher Wohnlage befindet. Eine „gute Verkehrsanbindung“ als solche ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal. Für das Merkmal „Lage an einer besonders ruhigen Straße“ genügt nicht, dass diese verkehrsmäßig nicht stark frequentiert ist. Es sind auch der Straßenbelag und die Geräuschbelästigung zu berücksichtigen.

AG Tempelhof - Kreuzberg, Urteil – AZ 7 C 27/09 –

Die Vermieterin verlangte eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und bezog sich dabei auch auf wohnwerterhöhende Merkmale aus der Orientierungshilfe zur Span-neneinordnung. Sie behauptete, die Wohnung befinde sich in bevorzugter Citylage, und führte als wohnwerterhöhend die Lage an einer besonders ruhigen Straße und eine gute Verkehrsanbindung an. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu.
Die von der Vermieterin erhobene Klage auf Zustimmung hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Gericht führte zur Begründung aus, dass das Haus, in dem die Mieterin wohnt, sich in einfacher Wohnlage befinde und schon deshalb das Wohnwertmerkmal „Lage in bevorzugter Citylage“ nicht gegeben sei. Auch das von der Vermieterin behauptete Merkmal „Lage an einer besonders ruhigen Straße“ war nach Auffassung des Gerichts nicht erfüllt, da für die Beurteilung nicht allein das Verkehrsaufkommen, sondern auch weitere Kriterien – wie der vorhandene Straßenbelag, der Lärm durch z. B. Gewerbe, Gaststätten, Spielplätze – zu berücksichtigen sei. Die von der Vermieterin als positiv geltend gemachte gute Verkehrsanbindung sei nach der Orientierungshilfe kein Positivmerkmal und könne daher nicht wohnwerterhöhend wirksam werden.
Das von der Mieterin eingewandte wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich in schlechtem Zustand“ sah das Amtsgericht als berechtigt an, denn im Eingangsbereich waren auf den eingereichten Fotos Putzabblätterungen und Ausblühungen, Verfärbungen und Verschmutzungen erkennbar.
Da die Mieterin bereits die unter Berücksichtigung dieser Einordnung ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete zahlte, musste sie dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde


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