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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gemäß § 560 BGB (in Verbindung mit Artikel 229 § 3 Absatz 4 EGBGB) muss ausreichend erläutert sein; dazu ist die Angabe des richtigen Umlageschlüssels erforderlich.

AG Neukölln, Urteil vom 29.07.2014 – AZ 18 C 94/14 –

Mit einer Mieterhöhungserklärung vom 23. Januar 2013 verlangte der Vermieter vom Mieter eine um 1,76 Euro/qm erhöhte Bruttokaltmiete wegen zwischenzeitlich gestiegener Betriebskosten. Im Schreiben war die Fläche der Wohnung des Mieters mit 48,31 qm angegeben, obwohl sich der Vermieter und der Mieter in der Vergangenheit darauf geeinigt hatten, dass ab dem 1. Januar 2012 von der tatsächlichen Fläche von 58,82 qm ausgegangen werden sollte. Da der Mieter weiter die alte Miete zahlte, verklagte ihn der Vermieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge. Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage ab. Wegen der Berechnung der Betriebskosten auf Grundlage eines falschen Verteilerschlüssels sei die Mieterhöhung unwirksam. Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, dass sich bei einem Wohnungsverteiler von 58,82 qm eine höhere Summe für den Mieter errechnet hätte. Angesichts der falschen Fläche hinsichtlich der Wohnung des Mieters könne nämlich „nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die Gesamtfläche von 2.251,38 qm zutreffend ist“.

Anmerkung:

Der § 560 BGB in der seit dem 1. September 2001 gültigen Fassung sieht eine Mieterhöhung wegen gestiegener (in der Miete enthaltener) Betriebskosten bei einer Bruttokaltmiete nicht mehr vor. Eine solche Erhöhung ist daher bei nach diesem Stichtag geschlossenen Mietverträgen mit Bruttomietvereinbarung nicht mehr möglich. Für Altmietverträge mit Bruttomietvereinbarung, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, sind jedoch die Bestimmungen zur Veränderung von vereinbarten Betriebskostenpauschalen in § 560 BGB für die Erhöhung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten entsprechend anwendbar (Artikel 229 § 3 Absatz 4 BGB). Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sich im Altmietvertrag eine Regelung findet, wonach der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat. Wenn Sie ein derartiges Mieterhöhungsschreiben Ihres Vermieters erhalten, sollten Sie sich daher unbedingt in einer Beratungsstelle anwaltlich beraten lassen. Vergessen Sie nicht, Ihren Mietvertrag mitzunehmen.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde


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