Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung unter Einbeziehung wohnwerterhöhender Merkmale bei "überholender" Modernisierung

Werden die vom Mieter angebrachten Wandfliesen im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter ersetzt (überholende Modernisierung), kann sich der Vermieter die modernisierten Fliesen nicht ohne Weiteres als von ihm eingebrachtes Ausstattungsmerkmal bei einer Mieterhöhung zurechnen lassen. Eine Zurechnung erfolgt erst dann, wenn die Leistungen des Mieters wirtschaftlich als verbraucht anzusehen sind.

AG Berlin Mitte, Urteil vom 17.07.2008 – AZ 7 C 63/08 –

Vermieterin und Mieterin stritten sich um die Berechtigung einer Mieterhöhung. Die Mieterin hatte im Jahr 1998 mit Zustimmung der damaligen Vermieterin Fliesen an den Wänden und auf dem Fußboden im Bad und in der Küche angebracht. Diese Fliesen wurden im Rahmen einer Modernisierung im Jahr 2002 von der jetzigen Vermieterin ersetzt.

Die Vermieterin stützte ihre Mieterhöhung unter anderem auf die im Zuge der Modernisierung vorgenommene Neuverfliesung. Sie vertrat die Ansicht, es handele sich wegen der neuen Verfliesung um einen vom Vermieter erbrachten Ausstattungsstandard, sodass das wohnwertmindernde Merkmal "Wände nicht überwiegend gefliest" nicht mehr zutreffe.

Das Amtsgericht hat die Zustimmungsklage der Vermieterin abgewiesen. Entgegen der Ansicht der Vermieterin sei das wohnwertmindernde Merkmal "Wände nicht überwiegend gefliest" einschlägig. Hierbei wies das Gericht darauf hin, dass Ausstattungsmerkmale einer Wohnung zugunsten des Vermieters nur dann zu berücksichtigen sind, wenn sie von Seiten des Vermieters auf dessen Kosten eingebracht wurden. Auch wenn die Vermieterin im Jahr 2002 die von der Mieterin im Jahre 1998 eingebrachten Fliesen hat ersetzen lassen, muss sie sich nach Ansicht des Amtsgerichts so behandeln lassen, als handele es sich um eine mieterseits eingebrachte Ausstattung. Eine sogenannte "überholende Modernisierung" des Vermieters könne nur dann zu dessen Gunsten berücksichtigt werden, wenn die Werterhöhung der Einbauten des Mieters wirtschaftlich als verbraucht anzusehen seien. Das sei nach Ablauf von erst vier Jahren nicht der Fall.

Da der Mieter unter Berücksichtigung wohnwerterhöhender und wohnwertmindernder Merkmale bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlte, hat das Amtsgericht die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen.

Der Vermieter hat die beim Landgericht Berlin eingelegte Berufung nach dem Hinweis des Landgerichts, dass es diese für offensichtlich unbegründet hält und daher beabsichtigt, diese zurückzuweisen, zurückgenommen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 336

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