Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und Minderung wegen abweichender Wohnfläche

a) Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 
(§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung 
(§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.
b) Der Begriff der „Wohnfläche“ ist im Wohnraummietrecht auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (...).
c) Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen – vorliegend der Wohnflächenverordnung – ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (…).

BGH Urteil – AZ VIII ZR 33/18 –

Nachdem seine Vermieterin ihn auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung vom 30.01.2012 verklagt hatte, verlangte der Mieter mit seiner Widerklage die Rückzahlung überzahlter Mieten. Er machte geltend, dass die Wohnung entgegen der Angabe im Mietvertrag nicht „ca. 94,48 m²“ groß sei, sondern eine um 12,46% geringere Wohnfläche aufweise. Das Amtsgericht holte ein Gutachten zur Wohnfläche ein, der Sachverständige ermittelte eine Fläche von 84,01 qm, wobei er die Fläche des Balkons mit 25% ansetzte. Das Amtsgericht Lichtenberg folgte dem Gutachten bezüglich der Fläche des Balkons nicht, da es nach seiner Auffassung in Berlin eine örtliche Praxis gebe, Balkone entgegen den Vorschriften in der Wohnflächenverordnung zur Hälfte anzurechnen. Danach ergab sich keine Flächenabweichung von mehr als 10%, weshalb das Amtsgericht die Widerklage des Mieters abwies. Auf die Berufung des Mieters holte das Landgericht Berlin ein weiteres Gutachten zu der Frage ein, ob Balkone zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahr 2007 üblicherweise zur Hälfte angerechnet wurden. Die von dem Sachverständigen durchgeführte Umfrage ergab insofern kein klares Bild. Die Mehrzahl der Vermieter berief sich auf die Wohnflächenverordnung, rechnete aber gleichwohl die Balkonflächen in der Regel zur Hälfte an. Demgegenüber sieht § 4 der Wohnflächenverordnung vor,
dass Balkone regelmäßig nur zu einem Viertel anzurechnen sind. Das Landgericht vertrat die Auffassung, die einer „Vertragsauslegung aus Gründen des Vertrauensschutzes zu Grunde zu legende Verkehrssitte könne nicht darin bestehen, dass einzelne Bestimmungen eines für die Wohnflächenermittlung geeigneten und ganz überwiegend als anwendbar angesehenen Regelwerks in der Praxis häufig übersehen oder fehlerhaft angewendet würden“ . Es verurteilte die Vermieterin daher zur Rückzahlung der auf Basis der ermittelten 84,01 qm überzahlten Mieten. Weiter ging das Landgericht davon aus, dass hinsichtlich der von der Vermieterin begehrten Mieterhöhung als Ausgangsmiete für die Kappungsgrenze die wegen der geringeren Wohnfläche geminderte Miete zugrunde zu legen sei, da es sich bei der geringeren Wohnfläche um einen nicht behebbaren Mangel handelt.
In diesem Punkt folgt der Bundesgerichtshof dem Landgericht nicht und begründet seine Entscheidung wie folgt: „Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist stets die vertraglich vereinbarte und nicht eine wegen erheblicher Wohnflächenabweichung geminderte Miete zugrunde zu legen. Mietminderungen bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze - unabhängig davon, ob der Mangel behebbar ist oder nicht - unberücksichtigt. Die Wohnflächenabweichung wird bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) ist nach der tatsächlichen nicht nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu berechnen. Somit wird an dieser Stelle den schutzwürdigen Belangen des Mieters hinreichend Rechnung getragen und im Ergebnis vermieden, dass er eine im Verhältnis zur Wohnfläche überhöhte Miete zahlt. “ Unabhängig von der Behebbarkeit eines Mangels wirke sich die Minderung auf den Vertragsinhalt nicht aus. Sie bewirke nur zu Gunsten des Mieters „eine (teilweise) Befreiung von der Entrichtung der (Brutto-)Miete, nicht jedoch eine Vertragsänderung“ . Dagegen bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung des Landgerichts hinsichtlich der Anrechnung der Balkonfläche. Auch bei freifinanziertem Wohnraum sei der Begriff der Wohnfläche im Wohnraummietrecht grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen, hier also aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Etwas anderes gelte nur, wenn die Mietvertragsparteien „dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist“ . Ein „abweichender örtlich üblicher Berechnungsmodus“ komme dabei nur dann in Betracht, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerks gebildet habe. Dafür reiche es nicht aus, „dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke miteinander vermischt“ . In solchen Fällen bestehe kein Anlass, von dem Grundsatz abzuweichen, „dass das Regelwerk – insgesamt - für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum anzuwenden war, hier mithin die Wohnflächenverordnung“ .


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