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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung und Angabe eines falschen Mietspiegelfelds

Die Angabe eines falschen Mietspiegelfelds führt nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
Die Einordnung in das richtige Mietspiegelfeld muss der Vermieter darlegen und beweisen, wenn der Mieter die Einordnung bestreitet.
Bei einer Bruttokaltmiete oder Teilinklusivmiete ist der in der Miete enthaltene Betriebskostenanteil zugrunde zu legen, der im Mieterhöhungsverlangen angegeben ist.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.03.2011 – AZ 11 C 466/10 –

 

Zwischen der Vermieterin und dem Mieter war eine Teilinklusivmiete vereinbart, in welcher alle kalten Betriebskosten mit Ausnahme der Wasserkosten enthalten waren. Die Vermieterin verlangte vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung dieser Teilinklusivmiete ab dem 1. August 2010 und begründete ihr Verlangen mit dem Berliner Mietspiegel 2009. Als einschlägiges Mietspiegelfeld gab sie A 2 an, und den in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil bezifferte sie mit 0,96 Euro/qm. Der Mieter stimmte dem Erhöhungsverlangen nur teilweise zu. Er berief sich neben einigen wohnwertmindernden Merkmalen auch darauf, dass die Vermieterin selbst bei einer früheren Mieterhöhung das Mietspiegelfeld A 5 (Baujahr 1953) angegeben habe. In ihrer Klage auf weitere Zustimmung machte die Vermieterin unter anderem geltend, dass sich bei der nach dem Erhöhungsverlangen erstellten Betriebskostenabrechnung 2009 sogar ein in der Miete enthaltener Betriebskostenanteil von 1,26 Euro/qm ergeben habe. Das Amtsgericht wies die Klage ab und stellte Folgendes klar:

Die Angabe eines falschen Mietspiegelfelds führt nicht zur formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens.

Bei der Berechnung der ortsüblichen Miete ist auf das tatsächlich zutreffende Feld Bezug zu nehmen. Das Gericht legte das Mietspiegelfeld A 5 zugrunde. Da der Mieter unter Hinweis auf das frühere Erhöhungsverlangen die Einordnung in das Feld A 2 bestritten hatte, hätte die Vermieterin darlegen und beweisen müssen, dass das von ihr angeführte Feld A 2 zutrifft.

Das Gericht bezog sich bei der Berechnung der ortsüblichen Miete auf den im Mieterhöhungsverlangen genannten Betriebskostenanteil von 0,96 Euro/qm. Auch wenn die Vermieterin nach dem Mieterhöhungsverlangen höhere Betriebskosten festgestellt habe, bleibe die ursprüngliche Angabe im Mieterhöhungsverlangen maßgeblich.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

 


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