Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung nach Modernisierung und Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel
2. Bei der Berechnung der ortsüblichen Miete kommt ein „Stichtagszuschlag“ auf die im Berliner Mietspiegel 2017 ausgewiesenen Werte jedenfalls solange nicht in Betracht, wie über die Entwicklung der Mieten nach dem für den Berliner Mietspiegel 2017 maßgeblichen Stichtag keine gesicherten Erkenntnisse vorliegen.
AG Neukölln, Urteil – AZ 3 C 157/17 –
Der Vermieter einer Neuköllner Wohnung hatte die Ausgangsmiete von 340,00 Euro nach der Durchführung von Modernisierungen in den Jahren 2015 und 2016 um insgesamt 137,13 Euro erhöht. Im Jahr 2017 verlangte er dann von der Mieterin unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel die Zustimmung zur Erhöhung der Miete von 340,00 Euro um 51,00 Euro auf 391,00 Euro zuzüglich der Modernisierungszuschläge in Höhe von 137,13 Euro. Das Amtsgericht Neukölln hielt dieses Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam. Zwar könne ein Vermieter im Anschluss an eine Mieterhöhung wegen Modernisierung eine Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel geltend machen, wenn die Gesamtmiete trotz Erhebung des Modernisierungszuschlags noch unterhalb der ortsüblichen Miete liegt. Das Mieterhöhungsverlangen müsse dann aber die neue ortsübliche Miete unter Einbeziehung der Modernisierungszuschläge benennen. Hier habe der Vermieter dagegen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 391,00 Euro verlangt, obwohl die Miete bereits (340,00 Euro + 137,13 Euro) 477,13 Euro betrug. Auch teilte das Amtsgericht die Auffassung des Vermieters nicht, dass bei einer Mieterhöhung 9 Monate nach dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2017 (1. September 2016) ein „Stichtagszuschlag“ zu den im Mietspiegel ausgewiesenen Werten zu berücksichtigen sei. Der Vermieter hatte sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2017 berufen, wonach es zulässig sei, auf die Werte des anzuwendenden Mietspiegels einen „Stichtagszuschlag“ zu erheben, wenn der nachfolgende Mietspiegel außergewöhnliche Mietsteigerungen zeige. Da der Vermieter sich logischerweise nicht auf den künftigen Berliner Mietspiegel 2019 berufen konnte, meinte er die durchschnittliche monatliche Mietsteigerung vom Berliner Mietspiegel 2015 zum Berliner Mietspiegel 2017 auf dessen Werte aufschlagen zu können. Das Amtsgericht stellte klar, dass die Entwicklung der Mieten vor dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2017 keine Rückschlüsse auf die Entwicklung der Mieten nach diesem Stichtag zulasse. Außerdem liege auch zwischen den Mietspiegeln 2015 und 2017 keine ungewöhnliche Mietsteigerung – wie bei dem vom BGH entschiedenen Fall – vor. Der Berliner Mietspiegel 2017 weise zwar Steigerungen beim Mittelwert aus, dafür enthalte er, anders als der Berliner Mietspiegel 2015, aber keine Sondermerkmale mehr, welche erhebliche Mietsteigerungen ermöglichten.
Anmerkung:
1. Häufig werden „Modernisierungszuschläge“ noch jahrelang nach der entsprechenden Modernisierungsmieterhöhung gesondert neben der Miete ausgewiesen. Das ist falsch. Diese Zuschläge werden mit Eintritt der Mieterhöhung Bestandteil der Brutto- oder Nettokaltmiete. Lediglich bei der Bemessung der Kappungsgrenze bleiben sie bei nachfolgenden Erhöhungen nach dem Berliner Mietspiegel außer Betracht.
2. Neben der Klarstellung, dass der hier entschiedene Fall nicht mit dem „Stichtags-Urteil“ des BGH vergleichbar ist (dort war der nachfolgende Mietspiegel, der erhebliche Mietsteigerungen auswies, bereits erschienen), ist die Auffassung des Amtsgerichts interessant, wonach die Erhebung derartiger Stichtagszuschläge bezogen auf die Mietspiegel 2015 und 2017 nicht möglich sein dürfte, da sich die Struktur (Wegfall der Sondermerkmale) des Mietspiegels geändert hat.