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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach Modernisierung und Härteeinwände des Mieters

Müssen Mieter nach einer Modernisierung 39% ihres verfügbaren Einkommens für die Kaltmiete (bzw. 43% ihres Einkommens für die Warmmiete) aufbringen, liegt eine zu berücksichtigende Härte vor.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 07.10.2013 – AZ 11 C 583/12 –

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra M. Goebel

Die Vermieterin kündigte den Mietern mit einem Schreiben vom 16. Juli 2012 umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an. Es sollte u. a. die vorhandene Gasetagenheizung durch einen Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung ersetzt werden, das Bad sollte in den Bereich des ehemaligen Dienstbotentreppenhauses verlegt, die Altbaufenster durch Isolierglasfenster ersetzt und ein Aufzug angebaut werden. Die Kaltmiete sollte sich laut Ankündigung der Vermieterin nach der Modernisierung um voraussichtlich 419,79 Euro auf 975,90 Euro zuzüglich 101,32 Euro Heizkostenvorschuss erhöhen. Da die Mieter die Duldung der Arbeiten verweigerten, erhob die Vermieterin Klage. Die Mieter bezweifelten, dass die geplanten Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung führen würden. Außerdem machten sie geltend, dass die voraussichtliche Mieterhöhung für sie eine soziale Härte bedeutet, da sie gemeinsam nur über ein Einkommen von 2.496 Euro verfügen und außerdem kurz vor der Rente stehen. Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin ab. Es ließ in seinem Urteil offen, ob die einzelnen Maßnahmen im konkreten Fall überhaupt als Modernisierung zu werten wären, hielt jedoch den Härteeinwand der Mieter für beachtlich. Ein (Kalt-)Mietanteil von 39% des verfügbaren Einkommens nach Modernisierung sei nicht zumutbar. Zwar sei zu berücksichtigen, welcher Betrag den Mietern nach Abzug der Miete noch zur Verfügung stünde (hier ca. 710 Euro pro Person), eine soziale Härte könne jedoch nicht erst dann zu berücksichtigen sein, wenn den Mietern nur das Existenzminimum verbleiben würde, sondern bereits dann, wenn sie ihren bisherigen Lebensstandard durch die Modernisierungsmieterhöhung in unzumutbarer Weise einschränken müssten. Davon ging das Gericht aus, auch wegen des bevorstehenden Eintritts der Mieter in den Rentenbezug und der damit üblicherweise einhergehenden Einkommensverluste. Das „berechtigte Interesse der Vermieterin an einer gewinnbringenden Verwertung“ des Hauses konnte daher nach Ansicht des Gerichts das Interesse der Mieter an der Beibehaltung ihres Lebensstandards in der von ihnen seit über 25 Jahren bewohnten Wohnung nicht überwiegen. Das Gericht stellte außerdem klar, dass Isolierglasfenster, verstärkte Elektrosteigeleitungen, ein Aufzug und eine Klingelanlage mit Videoüberwachung in Berlin nicht allgemein üblicher Standard sind, da diese Ausstattungen nicht bei zwei Drittel der Berliner Bauten vergleichbaren Alters vorlägen. Wenn lediglich ein allgemein üblicher Standard hergestellt wird, ist ein Härteeinwand ausgeschlossen.

 

Anmerkung: Das Urteil erging noch nach altem Recht, da die Modernisierungsankündigung im Juli 2012 erfolgte. Für alle Modernisierungsankündigungen, die nach der am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform beim Mieter eingegangen sind, gilt folgendes: Der Einwand der sozialen Härte (der immer dann geprüft werden sollte, wenn die Miete nach Modernisierung ca. 30% des verfügbaren Einkommens aller Mieter erreicht oder übersteigt) rechtfertigt nicht mehr die Verweigerung der Duldung der Modernisierungsmaßnahme. Er kann aber dazu führen, dass die nachfolgende Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht gezahlt werden muss. Dafür ist es zwingend erforderlich, dem Vermieter das Vorliegen einer solchen Härte bis spätestens zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Im Übrigen stimmt das weit verbreitete Vorurteil, seit der Mietrechtsreform 2013 müsse man Modernisierungen ohnehin dulden und könne sich nur noch gegen die nachfolgende Mieterhöhung wehren, selbstverständlich nicht. Weiterhin sollte man jede Modernisierungsankündigung auf formelle und inhaltliche Mängel überprüfen lassen, bevor man eine Entscheidung über die Duldung trifft.


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