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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach Modernisierung und Begrenzung in Höhe notwendiger Modernisierungskosten

Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Absatz 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 17.12.2008 – AZ VIII ZR 41/08 –

Der Vermieter hatte in der Wohnung der Mieter zwei Wasserzähler eingebaut. Aufgrund einer besonderen gesetzlichen Bestimmung in Hamburg war er zum Einbau von Wasserzählern zur Ermittlung des Wasserverbrauchs in der Wohnung der Mieter verpflichtet. Da die Wohnung über zwei getrennte Steigleitungen (in Küche und Bad) mit Wasser versorgt wurde, war der Einbau von zwei Wasserzählern erforderlich, um den gesamten Wasserverbrauch der Mieter zu erfassen.

Nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung in Höhe von 12,10 Euro monatlich. Die Mieter erklärten sich mit einer monatlichen Mieterhöhung von 7,18 Euro einverstanden und rechneten hierbei die Kosten für den zweiten Wasserzähler in Höhe von 268 Euro sowie die Kosten für die Erneuerung von zwölf Fliesen und den Abbau sowie die Wiederanbringung der Arbeitsplatte der Küche heraus. Nur in der von ihnen anerkannten Höhe zahlten sie die weitere Miete. Mit der Klage verlangte der Vermieter die Differenzbeträge zwischen der nach Modernisierung geltend gemachten Miete und der tatsächlich gezahlten Miete.

Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen. Das Berufungsgericht hielt die Mieterhöhung in Höhe von insgesamt 10,43 Euro für gerechtfertigt und hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Revision des Mieters und des Vermieters hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts teilweise aufgehoben und (unter Berücksichtigung einer zulässigen Mieterhöhung von 11,26 Euro) die Mieter zur weiteren teilweisen Zahlung der geltend gemachten Mietdifferenz verurteilt.

Dem Grunde nach stritten sich die Parteien um die Frage, ob die Kosten für einen Wasserzähler oder für zwei Wasserzähler zu berücksichtigen seien und ob die Kosten für das Anbringen von zwölf neuen Fliesen sowie den Abbau und das anschließende Montieren der Arbeitsplatte in der Küche (zum Anbringen der Fliesen) erforderlich waren.

Der Bundesgerichtshof wies in seinem Urteil darauf hin, dass der Vermieter aufgrund einer landesrechtlichen Bestimmung (§ 39 Hamburgische Bauordnung) verpflichtet war, die Wohnung mit Wasserzählern nachzurüsten. Die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, nach der das Erfordernis des Einbaus zweier Wasserzähler nicht in den Risikobereich des Mieters falle, sei abzulehnen. Es handele sich bei der gesetzlichen Vorschrift um einen Umstand, den die Vermieterin nicht zu vertreten habe (§ 559 Abs. 1 BGB). Daher komme es auch nicht darauf an, ob im Normalfall davon ausgegangen werden müsse, dass eine Wohnung nur mit einer Wasserleitung versehen sei.

Das Landgericht hatte zur Berechnung der Mieterhöhung lediglich die Kosten für zwei Wasserzähler in Höhe von jeweils 268 Euro und die Montagekosten der Wasserzähler in Höhe von 601,85 Euro zugrunde gelegt. Der Bundesgerichtshof gelangte in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass weitere 90 Euro für die Erneuerung von insgesamt zwölf Fliesen in diese Berechnung einfließen müssten. Insoweit habe der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten ausgeführt, dass diese Arbeiten notwendig waren, um die – in einem Schacht hinter den Fliesen liegenden – Wasserleitungen erreichen zu können.

Nicht erstattungsfähig waren nach Ansicht des Bundesgerichtshofs jedoch die Kosten für die Demontage und anschließende Wiederanbringung der Arbeitsplatte. Der Sachverständige hatte insoweit ausgeführt, dass die Fliesenarbeiten auch ohne diese Maßnahme hätten durchgeführt werden können.

Der Vermieter hatte die Ansicht vertreten, dass ihm bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern wegen des Umfangs der durchzuführenden Arbeiten ein gewisser Spielraum zustehe. Diese Ansicht wies der Bundesgerichtshof zurück. Von den tatsächlich aufgewendeten Kosten seien nur diejenigen bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen, die objektiv notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen könne der Vermieter nicht geltend machen. Der Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisierung werde ausschließlich vom Vermieter bestimmt, während dem Mieter insoweit kein Mitspracherecht zustehe. Daher wäre es unbillig, dem Mieter anstelle des Vermieters das Risiko für unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Kosten aufzuerlegen.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 333


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