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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach Modernisierung mit Modernisierungsumlage

Erklärt der Vermieter im Anschluss an eine Modernisierung eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG (nunmehr § 559 BGB) dann wird der auf diese Weise berechnete "Modernisierungszuschlag" unselbständiger Bestandteil der Miete.
Verlangt der Vermieter im Anschluss an diese Mieterhöhung wegen Modernisierung eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 2 MHG (nunmehr § 558 BGB) dann ist der Vermieter nicht berechtigt, den so genannten "Modernisierungszuschlag" herauszurechnen, anschließend die verbleibende Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben und sodann den Modernisierungszuschlag wieder hinzuzurechnen.

AG Berlin Charlottenburg, Urteil vom 14.05.2002 – AZ 214 C 519/01 –

Der Vermieter hatte im Sommer 2001 die Wohnung des Mieters modernisiert und nachfolgend mit Schreiben vom 30. August 2001 die Ausgangsmiete in Höhe von 406,75 DM wegen der durchgeführten Modernisierung um 76,45 DM erhöht. Über diese einseitige Mieterhöhung bestand zwischen Vermieter und Mieter kein Streit.

Im Zuge der Modernisierung wurde auch ein Abwasserrohr zum Anschluss der darüber liegenden Wohnung durch die Wohnung des Mieters geführt. Aus diesem Grunde minderte der Mieter die Miete monatlich um 20,00 DM. Der Vermieter war mit der Mietminderung einverstanden und hat dies mit Anwaltsschreiben bestätigen lassen.

Anschließend verlangte der Vermieter vom Mieter mit Schreiben vom 31. August 2001 die Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete "von zur Zeit 386,75 DM um 77,20 DM auf 463,95 DM"zuzüglich des Modernisierungszuschlages von 76,45 DM.

Der Vermieter begründete die Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel (Feld I 6).

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass die Klage zwar zulässig jedoch unbegründet sei. Das Amtsgericht vertrat die Ansicht, es könne dahin stehen, ob der Mieter überhaupt verpflichtet sei, aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 31. August 2001 einer Erhöhung der Miete zuzustimmen, denn mit dem Klageantrag werde eine erhöhte Miete nicht begehrt.

Die aktuelle Nettomiete betrage auf Grund der Mieterhöhung wegen der Modernisierung bereits 483,20 DM, so dass der mit dem Klageantrag (und dem Mieterhöhungsverlangen) begehrte Betrag von 463,95 DM unter dem bisherigen Mietzins liege.

Das Amtsgericht wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass der sogenannte "Modernisierungszuschlag" in Höhe von 76,45 DM aufgrund der einseitigen Mieterhöhung des Vermieters unselbständiger Bestandteil der Netto-Kaltmiete geworden sei. Entgegen der Auffassung des Vermieters sei dieser "Modernisierungszuschlag" nicht zur Ermittlung der Vergleichsmiete aus der Ausgangsmiete heraus zu rechnen und anschließend ermittelten Endmiete wieder hinzu zu rechnen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Vorschrift des § 2 MHG (jetzt § 558 BGB). Dieser bestimme lediglich, dass Mieterhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG (jetzt §§ 559 bis 560 BGB) bei der Ermittlung der Jahresfrist und der Kappungsgrenze unbeachtlich sind, nicht jedoch, dass diese Mieterhöhungen bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herauszurechnen seien. Zwar war der Klagebegründung zu entnehmen, dass der Vermieter den "Modernisierungszuschlag" zusätzlich zur Miete begehrt, in dem Klageantrag aber kam dies nicht zum Ausdruck.

Der Vermieter hatte darüber hinaus von der Netto-Kaltmiete vorab die vereinbarte Mietminderung in Höhe von 20,00 DM in Abzug gebracht. Er hatte die Ansicht vertreten, dass sich die Parteien dauerhaft auf eine Herabsetzung der Netto-Kaltmiete geeinigt hätten und diese "herabgesetzte" Netto-Kaltmiete zur Ausgangsbasis seines Mieterhöhungsverlangens gemacht. Dem aber widersprach das Amtsgericht. Es wies darauf hin, dass ausweislich des anwaltlichen Schreibens sich die Parteien wegen des im kleinen Zimmer befindlichen Abwasserrohres auf eine "monatliche Mietminderung" (nicht aber auf eine Herabsetzung der monatlichen Netto-Kaltmiete) in Höhe von 20,00 DM geeinigt hätten. Diese Formulierung sei eindeutig und lasse eine andere Auslegung nicht zu. An der rechtlichen Einordnung als Mietminderung ändere auch der Umstand nichts, dass das Abwasserrohr dauerhaft in der Wohnung verbleiben soll und es sich möglicherweise nur um einen optischen Mangel handelt.

Da der Vermieter mit seinem Klageantrag eine Erhöhung der Miete auf 463,95 DM verlangte (die Miete aber nach Modernisierung 476,75 DM betrug), hat das Gericht die Klage abgewiesen, denn ausschlaggebend für das Erhöhungsverlangen des Vermieters ist die verlangte Miete und nicht der Erhöhungsbetrag.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 293


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