Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung nach Modernisierung
LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2023 – AZ 64 S 116/22 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams
Der Eigentümer eines Hauses in Charlottenburg ließ nach entsprechender Ankündigung umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, unter anderem eine Fassadendämmung sowie eine energetische Modernisierung der Heizungsanlage, durchführen. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2020 rechnete er über die angefallenen Kosten ab und begehrte von einer Mieterin eine Mieterhöhung in Höhe von 319,96 Euro ab dem 1. März 2021. Die Mieterin zahlte die erhöhte Miete ab März 2021 nur unter Vorbehalt und forderte mit ihrer Klage die Rückzahlung der gezahlten Erhöhungsbeträge sowie die Feststellung, dass sie die erhöhte Miete nicht schuldet. In einem weiteren, als „korrigierte Umlageerklärung“ bezeichneten Schreiben vom 25. August 2021, welches weitere zwischenzeitlich durchgeführte Arbeiten aufführte, verlangte der Vermieter sodann eine Modernisierungsumlage von 325,21 Euro.
Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Mieterin recht, auch die Berufung des Vermieters blieb erfolglos. Das Landgericht Berlin meinte, die Mieterhöhungserklärung vom 28. Dezember 2020 sei bereits formell unwirksam gewesen, weil die Arbeiten zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen waren. Es führte dazu weiter aus, dass der Abschluss einer Baumaßnahme unter anderem voraussetze, dass dem Vermieter die Gesamtkosten bekannt sind. Denn der Vermieter dürfe in Bezug auf eine Modernisierungsmaßnahme nur eine Mieterhöhungserklärung abgeben; vorläufige Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen in Etappen wegen ein und derselben Modernisierungsmaßnahme sind demnach unzulässig. Wie sich aus der weiteren Erklärung des Vermieters vom 25. August 2021 ergeben habe, standen im Dezember 2020 sowohl abschließende Arbeiten in Bezug auf die Wärmedämmung, als auch auf die energetische Sanierung der Heizungs- und Warmwasseranlage aus, welche Gegenstand der Mieterhöhungserklärung vom 28. Dezember 2020 waren. Dieser formelle Mangel der Mieterhöhungserklärung vom 28. Dezember 2020 konnte auch nicht durch die weitere nachträgliche Erklärung vom 25. August 2021 geheilt werden. Genüge eine solche Mieterhöhungserklärung nicht den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB, ist sie nichtig und eine Nachbesserung der Erklärung nicht möglich. Eine neue Mieterhöhungserklärung enthielt die weitere Erklärung vom 25. August 2021 nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut jedoch nicht.