Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung nach Modernisierung
b) Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (…). Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information – ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (…) oder auch einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (…) – ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (…).
BGH Urteil vom 23.11.2022 – AZ VIII ZR 59/21 –
Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen teilte die Vermieterin der Mieterin einer Wohnung im Wedding mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich ihre Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen ab 1. August 2018 um 82,22 Euro monatlich erhöhe. Dem Schreiben war eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ beigefügt. Diese enthielt in weitgehend tabellarischer Form Angaben zu den durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, zu den hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst Baunebenkosten und in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten, zu dem anhand der Wohnfläche der Mieterin im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche ermittelten Kostenanteil der Mieterin sowie zu der sich daraus für die Wohnung der Mieterin ergebenden Mieterhöhung.
Die Mieterin hielt die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den Erhöhungsbetrag nicht, sondern erhob Klage auf Feststellung, dass der Vermieterin die Zahlung der geltend gemachten Erhöhungsbeträge nicht zusteht. Das Amtsgericht Wedding und die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin folgten der Auffassung der Mieterin. Auf die Revision der Vermieterin hob jedoch der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts auf. Der Vermieter habe in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Dabei dürften in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung gestellt werden. Es genüge, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung plausibel nachvollziehen kann. Wenn eine Maßnahme sowohl der Modernisierung als auch der Erhaltung diene, müsse der Vermieter zwar bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten eine entsprechende Kürzung für ersparte Instandhaltung vornehmen und diese auch in der Mieterhöhung angeben. Es bedürfe jedoch keiner umfassenden Vergleichsrechnung mit einer hypothetisch bloßen Instandsetzung, sondern reiche aus, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten angibt. Bei der nötigen Darlegung, dass es sich bei einer durchgeführten Baumaßnahme um eine Modernisierung handle, könne sich der Vermieter auch auf die diesbezüglichen Angaben in der Modernisierungsankündigung beziehen.
Inhaltliche Fehler, beispielsweise bei der Berechnung einer zu erwartenden Energieeinsparung, würden sich allenfalls auf die inhaltliche (materielle) Begründetheit einer Mieterhöhung auswirken, betreffen aber nicht deren formelle Wirksamkeit. Insbesondere sei auch die Erhöhungserklärung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Vermieterin die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert habe. Denn eine solche Angabe der für die einzelnen Gewerke angefallenen Kosten führe nicht „zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter“ .
Entgegen der Auffassung des Landgerichts diene die Pflicht des Vermieters zur Erläuterung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht dazu, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Vermieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen, sondern müsse lediglich den Zweck erfüllen, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Dieser Zweck werde durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Maßnahme hinreichend erfüllt. Im Falle von Zweifeln stehe dem Mieter zur Klärung ein umfassendes Auskunfts- und (Beleg-)Einsichtsrecht zur Verfügung. Nach alledem sei es ausreichend, wenn der Vermieter in einer Mieterhöhungserklärung wie in diesem Fall die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthalten Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder (…) eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Ob die vom Vermieter vorgenommene Kostenumlage sachlich gerechtfertigt ist, betreffe allein die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen.
