Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung nach Modernisierung
(Leitsatz von der Redaktion ME gekürzt.)
BGH Urteil vom 28.04.2021 – AZ VIII ZR 5/20 –
Mit Schreiben vom 7. Februar 2017 kündigte eine Vermieterin ihren Mietern die Durchführung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen an, unter anderem den Anbau einer Balkonanlage, Arbeiten an den Fenstern im Treppenhaus und in der Wohnung, Einbau einer neuen Haustür sowie eine Wärmedämmung an der Fassade, dem Keller und dem Dach. Außerdem sollten Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchsschutz eingebaut werden. Die voraussichtliche Mieterhöhung wurde mit 235 Euro pro Monat angegeben. Mit Schreiben vom 26. Juni 2018 erklärte die Vermieterin sodann unter Hinweis auf die inzwischen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die Erhöhung der monatlichen Miete um 232,07 Euro. Lediglich der angekündigte Ersatz der Wohnungseingangstüren war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt, deren Einbau erfolgte erst im November 2018. Kosten für diese Maßnahme wurden der Mieterhöhungserklärung vom 20. Juni 2018 nicht zugrunde gelegt. Die Mieter vertraten die Auffassung, dass das aus ihrer Sicht „untrennbare Gesamtmodernisierungsvorhaben“ zum Zeitpunkt der Mieterhöhung noch nicht abgeschlossen war und begehrten die Feststellung, dass die Vermieterin eine erhöhte Miete erst nach Abschluss auch des Austauschs der Wohnungstüren und aufgrund einer dann notwendigen neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne. Vor Amtsgericht und Landgericht hatten die Mieter keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen. Die Mieterhöhung vom 20. Juni 2018 sei wirksam, der fehlende Abschluss sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen stünde dieser nicht entgegen, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den übrigen – bereits ausgeführten – Maßnahmen tatsächlich trennbar sei. Zwar könne ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. „Wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen“, da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiere. Der Einbau der Wohnungseingangstüren betreffe ein tatsächlich von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk, die anderen Arbeiten an den Fenstern, den Balkonen, am Haustürvordach, der neuen Haustür sowie der Dämmung würden durch das Einbringen neuer Wohnungseingangstüren nicht betroffen. Sie seien „hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, sodass es keiner näheren Bauabstimmung bedarf“ . Etwas anderes folge auch nicht daraus, dass alle Maßnahmen in einem einheitlichen Schreiben mit einer einheitlichen Dauer sowie einer einheitlichen Mieterhöhung angekündigt wurden.