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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach Modernisierung

Aus der Berechnung der für eine Baumaßnahme, aufgrund derer eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verlangt wird, tatsächlich aufgewendeten Kosten muss sich für den Mieter ergeben, welche Aufwendungen eine bestimmte bauliche Maßnahme bzw. einzelne Arbeit, bei Bedarf ein bestimmtes Gewerk, nach sich gezogen hat. Es reicht dabei nicht aus, dem Mieter die Möglichkeit einzuräumen, sich selbst Informationen aus den Unterlagen des Vermieters zu verschaffen. Eine diesen Ansprüchen nicht genügende Mieterhöhungserklärung ist unwirksam.

LG Berlin, Beschluss vom 29.05.2020 – AZ 66 S 15/20 –

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams

Die Vermieterin einer Dreizimmerwohnung in einem Haus in Kreuzberg kündigte mit Schreiben vom 18. April 2017 den Einbau eines Aufzugs an. Nach Abschluss der Arbeiten übersandte sie dem Mieter eine Mieterhöhungserklärung, wonach sich die Nettokaltmiete ab dem 1. Mai 2018 um 94,94 Euro erhöhen sollte, die Gesamtkosten des Aufzugsanbaus wurden mit 82.027,89 Euro angegeben. Der Mieter zahlte die Erhöhung nicht, das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab, da es die Mieterhöhung für unwirksam hielt. Die Vermieterin hatte nämlich mit einer Baufirma einen Pauschalpreis für einen Bauvertrag über den Dachausbau und die Aufstockung des Seitenflügels mit Herstellung von vier neuen Wohneinheiten inklusive Dachterrasse, den Einbau eines Aufzugs sowie die Fassadensanierung zum Gesamtpreis von 310.000 Euro abgeschlossen. Aus dem Mieterhöhungsschreiben ergab sich nicht, wie der angebliche Kostenanteil des Aufzugs ermittelt wurde. Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Vermieterin zurück. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung müsse eine Berechnung der für die maßgebliche Baumaßnahme tatsächlich aufgewendeten Kosten enthalten, welche es dem Mieter ermöglicht, anhand der dort gemachten Angaben zu überprüfen, welche Aufwendungen die „bestimmte bauliche Maßnahme bzw. einzelne Arbeit, bei Bedarf ein bestimmtes Gewerk, nach sich gezogen hat“ . Zwar könne die Aufschlüsselung nach detaillierten Einzelbeträgen entbehrlich sein, wenn solche mit dem Werkunternehmer gar nicht vereinbart und entsprechend von diesem auch nicht ausgewiesen sind – so zum Beispiel bei der Vereinbarung eines Pauschalwerklohns. Allerdings könne „es dem Vermieter nicht grenzenlos zugestanden werden, die von ihm zu gewährleistende Transparenz seines (späteren) Erhöhungsbegehrens von vornherein dadurch zu beeinträchtigen“ , dass er einen einheitlichen Pauschalpreis für eine Vielzahl ganz unterschiedlicher Gewerke vereinbare. „Die damit geschaffenen Schwierigkeiten, ein Mindestmaß an Nachvollziehbarkeit für die Beurteilung zu wahren, welche Kostenanteile mit welcher Modernisierungsleistung korrespondieren“ , habe der Vermieter selbst zu vertreten. Erstrecke sich, wie hier, eine Baumaßnahme auf ganz unterschiedliche Gebäudeteile, eine Vielzahl von Wohnungen, bzw. grundverschiedene Bauteile, „in denen auch in unterschiedlicher Intensität Modernisierungen vorgenommen wurden, so muss der Berechnung die Methode der Kostenverteilung zu entnehmen sein“ . Das Landgericht bestätigte auch die zutreffende Auffassung des Amtsgerichts, dass eine unwirksame Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB nicht nachgebessert werden kann. Dementsprechend nützte es der Vermieterin nichts, dass sie im Rahmen des Prozesses eine Aufschlüsselung der verschiedenen Kosten unter Vorlage von Rechnungsbelegen vorgenommen hatte.