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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel und wohnwertmindernde Merkmale

Eine fehlende Heizmöglichkeit in der Küche ist auch dann wohnwertmindernd zu berücksichtigen, wenn die Wohnung mit Kohleöfen beheizt wird. Auch wenn der Vermieter die Instandsetzung in naher Zukunft plant, führt ein schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes zur negativen Bewertung der Merkmalgruppe Gebäude.

AG Neukölln, Urteil vom 14.07.2015 – AZ 2 C 2/15 –

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine mit Kohleheizung ausgestattete Wohnung. Er vertrat die Auffassung, dass sich die fehlende Heizmöglichkeit in der Küche nicht zusätzlich wohnwertmindernd gemäß der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2013 auswirke, da die Wohnung insgesamt über keine Sammelheizung verfügt. Dem folgte das Amtsgericht nicht. Nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung wirke sich nicht nur eine fehlende Beheizung, sondern selbst eine (anders als hier) vorhandene Kohleheizung in der Küche bereits wohnwertmindernd aus. Eine solche sei aber regelmäßig nur dann vorhanden, wenn in der Wohnung keine Sammelheizung existiert.

Daneben bewertete das Gericht die Merkmalgruppe „Gebäude“ wegen eines großen Putzschadens negativ. Unerheblich sei, dass der Vermieter in naher Zukunft eine Beseitigung des Schadens plane, da es nur auf den aktuellen Zustand zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ankommt.

Anmerkung: Nach den Berliner Mietspiegeln 2013 und 2015 führt das Fehlen einer Sammelheizung bei Altbauten (bezugsfertig 1918 bis 1949) zu erheblichen Abschlägen bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Abschläge sind auch in den nicht seltenen Fällen zu berücksichtigen, wenn Mieter/innen mit Zustimmung, aber ohne finanzielle Beteiligung des Vermieters die ursprüngliche Ofenheizung durch eine Gasetagenheizung ersetzt haben. Das Urteil des Amtsgerichts stellt klar, dass zusätzlich zu diesen Abschlägen in Küche und Bad jeweils wohnwertmindernd das Merkmal „nicht beheizbar bzw. Holz-/Kohleheizung“ zu berücksichtigen ist, wenn der Vermieter in diesen Räumen nicht für eine andere Heizmöglichkeit sorgt.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams


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