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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel und Angabe von Fördermitteln

Nimmt ein Vermieter öffentliche Fördermittel für die Modernisierung von Wohnraum in Anspruch, muss er bei nachfolgenden Mieterhöhungsverlangen, welche auf die Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Miete gerichtet sind, die Kürzungsbeträge aufgrund dieser Inanspruchnahme öffentlicher Mittel ausweisen. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Dies gilt auch für den Erwerber eines Grundstücks, dessen vorheriger Eigentümer diese Mittel in Anspruch genommen hat, sofern ihm die Fördermittel wirtschaftlich zugeflossen sind oder wenn er die damit verbundene Kürzungsverpflichtung vom Voreigentümer übernommen hat.

LG Berlin, Urteil vom 30.08.2012 – AZ 67 S 163/11 –

Die Wohnung des Mieters liegt in einem Haus, welches Ende 1999 modernisiert wurde. Der damaligen Eigentümerin wurden mit Bescheid der Investitionsbank Berlin (IBB) vom 23. August 1999 für diese Modernisierung öffentliche Fördermittel bewilligt. Bereits Ende 1998 hatte der jetzige Vermieter die Wohnung käuflich erworben, wurde jedoch erst nach der Modernisierung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit einem dem Mieter am 24. April 2010 zugegangenen Schreiben verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2010, ohne die Kürzungsbeträge für die öffentlichen Fördermittel auszuweisen. Der Mieter hielt das Erhöhungsverlangen daher für unwirksam. Das Amtsgericht Köpenick folgte ihm hierin nicht, auf seine Berufung gab ihm jedoch das Landgericht Berlin Recht. Zunächst stellte es klar, dass öffentliche Fördermittel nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs maximal 12 Jahre nach Modernisierung anzurechnen sind; dieser Zeitraum war hier noch nicht abgelaufen. Der Vermieter konnte sich nach Auffassung des Landgerichts auch nicht darauf berufen, dass er zum Zeitpunkt der Bewilligung der Fördermittel noch gar nicht Eigentümer war. Zwar entschied der Bundesgerichtshof bereits 1997, dass nur der Eigentümer Kürzungsbeträge bei Mieterhöhungen in Ansatz bringen muss, dem Fördermittel tatsächlich selbst zugeflossen seien oder der die Kürzungsverpflichtung vom Voreigentümer übernommen habe, beides sei hier jedoch der Fall. Die Fördermittel kamen dem Vermieter unmittelbar wirtschaftlich zugute, außerdem hatte er im Kaufvertrag die sich aus dem Fördervertrag mit der Voreigentümerin ergebenden Verpflichtungen für sich als verbindlich anerkannt.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch

 


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