Mietrecht
Urteile
Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel, Modernisierungszuschlag, Stichtagszuschlag
2. Behauptet der Vermieter ohne nähere Erläuterung im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens eine größere Fläche der Wohnung als im Mietvertrag angegeben, besteht für das Gericht keine Veranlassung, ein Sachverständigengutachten über die Wohnungsgröße einzuholen.
3. Bei einer Steigerung des Mittelwerts um lediglich 3,6% ist ein sogenannter „Stichtagszuschlag“ nicht zu erheben.
LG Berlin, Urteil – AZ 63 S 150/19 –
Der Vermieter einer Wohnung in Schöneberg verlangte von seiner Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zuzüglich eines erhobenen „Modernisierungszuschlags“ . Als solchen bezeichnete er den Erhöhungsbetrag aus einer eineinhalb Jahre zuvor geltend gemachten Mieterhöhung nach Modernisierung.
Er behauptet weiter, die Wohnung sei nicht wie im Mietvertrag angegeben 48,39 qm
groß, sondern 50,29 qm. Wie er auf diese abweichenden Maße kam, teilte er nicht mit, beantragte insoweit aber die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Gericht.
Hinsichtlich der Miethöhe meinte er, einen Stichtagszuschlag verlangen zu können, da der Mieterin das Mieterhöhungsverlangen zwischen den Stichtagen des Berliner Mietspiegels 2017 und des Berliner Mietspiegels 2019 zugegangen war.
Seine Klage wurde vom Amtsgericht Schöneberg abgewiesen, auch seine Berufung beim Landgericht Berlin hatte keinen Erfolg. Das Landgericht stellte zunächst klar, dass – entgegen einer bei einigen Vermietern noch immer bestehenden Auffassung – eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) Bestandteil der Grundmiete wird und nicht als Zuschlag neben dieser zu erheben ist. Zwar bleibt diese Erhöhung bei einer nachfolgenden Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel hinsichtlich der 15-monatigen Sperrfrist sowie der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht, nicht jedoch bei der Gegenüberstellung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dem Antrag des Vermieters auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche kam das Gericht nicht nach. Hierzu bestand nach seiner Auffassung keine Veranlassung, da der Vermieter nicht dargelegt hatte, weshalb die Wohnung eine andere als die im Mietvertrag angegebene Fläche haben sollte. Letztere legte das Gericht seiner Entscheidung zu Grunde. Auch einen Stichtagszuschlag gestand das Gericht dem Vermieter nicht zu. Zwar habe der Bundesgerichtshof einen solchen grundsätzlich für zulässig erachtet, wenn es zwischen dem anwendbaren und dem folgenden Mietspiegel zu erheblichen Preissteigerungen gekommen ist (im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall 12,35% innerhalb von 19 Monaten). Im hier entschiedenen Fall war es jedoch vom Berliner Mietspiegel 2017 zum Berliner Mietspiegel 2019 im anzuwendenden Mietspiegelfeld lediglich zu einer Steigerung von 3,6% (Mittelwert) gekommen, was nach Auffassung des Landgerichts einen Stichtagszuschlag nicht rechtfertigte.
