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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel bei vereinbarter Bruttokaltmiete (II)

Der Vermieter muss in einem Mieterhöhungsprozess die Höhe der in der Miete enthaltenen einzelnen Betriebskosten prüfbar darlegen, wenn er die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete verlangt.

AG Charlottenburg, Urteil vom 25.06.2012 – AZ 211 C 48/12 –

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Petra M. Goebel 

 

Die Vermieterin verlangte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete. Um die Vergleichbarkeit mit dem Berliner Mietspiegel 2011, der Nettokaltmieten ausweist, herzustellen, gab sie im Erhöhungsverlangen die in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskosten mit 1,25 Euro/qm an und bezog sich dabei auf „Gewos-Daten und Mietspiegel“, das heißt auf Werte aus der Betriebskostenübersicht zum Berliner Mietspiegel. Im Mieterhöhungsprozess legte sie eine Betriebskostenaufstellung „2010/2011“ vor, die Betriebskosten von 1,28 Euro/qm für das Haus auswies. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage als unbegründet ab. Dass die Vermieterin in ihrem Erhöhungsverlangen lediglich die pauschalen Betriebskosten angegeben habe, berührte nach Auffassung des Amtsgerichts die formelle Wirksamkeit nicht. Die Vermieterin habe aber trotz Bestreitens der Mieter die im Prozess behaupteten tatsächlichen Betriebskosten nicht ausreichend dargelegt und nachgewiesen. Die eingereichte Aufstellung erfülle die diesbezüglichen Anforderungen schon deshalb nicht, weil aus ihr nicht klar hervorging, in welchem Zeitraum diese Kosten angefallen seien. Soweit die Vermieterin im Prozess behauptete, diese Kosten seien sowohl im Jahr 2010 als auch unverändert im Jahr 2011 angefallen, hielt das Gericht dies mit Verweis auf verbrauchsabhängige Kosten für Wasserversorgung und Abwasser für „nicht glaubhaft und auch nicht nachvollziehbar“.


Anmerkung: Die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wird durch die unzureichenden Angaben der Vermieterin zu den tatsächlichen Betriebskosten nicht berührt. Ein Mieterhöhungsverlangen ist in einem solchen Fall lediglich nicht ausreichend materiell begründet und Vermieter können ihre Angaben im Prozess nachbessern.

Liegt die verlangte Bruttomiete unter der Nettomiete des Berliner Mietspiegels, können Vermieter nach Auffassung des BGH sogar auf die Angaben zur Höhe der Betriebskosten ganz verzichten. Lassen Sie jedes Mieterhöhungsverlangen in einer der Beratungsstellen prüfen.


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