Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 und wohnwertbildende Merkmale

1. Das Sondermerkmal des hochwertigen Parketts liegt auch dann vor, wenn dieses teilweise beschädigt ist und sich in schlechtem Zustand befindet.
2. Behauptet der Vermieter das Vorliegen des Merkmals „Hochwertiger Bodenbelag“ in der Küche, muss er darlegen, woraus sich die „Hochwertigkeit“ der vorhandenen Fliesen ergeben soll.
3. Das Merkmal „Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend auf Putz“ liegt nicht vor, wenn zwar (alle) Be- und Entwässerungsleitungen in Bad und Küche auf Putz liegen, es darüber hinaus aber keine auf Putz liegenden Wasserleitungen in den anderen Räumen gibt.

LG Berlin, Urteil vom 14.10.2016 – AZ 65 S 53/16 –

Das Landgericht hatte im Rahmen einer Zustimmungsklage über mehrere zwischen Vermieter und Mieterinnen streitige Merkmale der Wohnung zu befinden. Es vertritt in seinem Urteil die Auffassung, dass das Sondermerkmal „Hochwertiges Parkett“ auch dann vorliege, wenn das Parkett stark abgenutzt und teilweise erheblich beschädigt sei. Es verweist darauf, dass insoweit ein Instandsetzungsanspruch der Mieterinnen bestünde. Dagegen hatte der Vermieter mit seiner Behauptung, die Küche sei mit hochwertigen Bodenfliesen ausgestattet, keinen Erfolg. Er hätte nach Auffassung des Landgerichts nämlich darlegen müssen, weshalb die vorhandenen terrakottafarbenen Fliesen im Vergleich zu normalen Fliesen hochwertig sein sollen. Überraschenderweise verneinte das Landgericht auch das Vorliegen des negativen Merkmals „Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend auf Putz“ . Ein vom Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg durchgeführter Ortstermin hatte ergeben, dass alle Wasserleitungen in Bad und Küche auf Putz liegen. In den anderen Räumen seien keine Wasserleitungen sichtbar. Nach Auffassung des Landgerichts greife das Negativmerkmal wegen der Zuordnung zur Merkmalgruppe „Wohnung“ und der Formulierung „überwiegend“ aber nur,  wenn die Wasserleitungen in der  „überwiegenden“ Zahl der Räume – auch der Wohnräume – sichtbar auf Putz seien.

Anmerkung: Die Ausführungen des Landgerichts zu den Merkmalen „Hochwertiges Parkett“ und „Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend auf Putz“ können nicht überzeugen. Wird eine Wohnung mit altem, ungepflegtem und schadhaftem Parkett angemietet, dürfte ein Instandsetzungsanspruch der Mieterinnen bereits daran scheitern, dass es sich dabei um den vertragsgemäßen Zustand handelt. Die Formulierung „überwiegend“ bezüglich der Wasserleitungen bezieht sich bereits sprachlich eindeutig auf die in der Wohnung tatsächlich vorhandenen Wasserleitungen und nicht auf die Anzahl der Räume (anderenfalls gäbe es dieses Merkmal wohl nie). Im Übrigen sind die Ersteller des Berliner Mietspiegels durchaus in der Lage, sich insoweit klar auszudrücken. So heißt es bei den Merkmalen „Hochwertiger Bodenbelag“ und „Aufwändige Deckenverkleidung“ jeweils „in der überwiegenden Zahl der Wohnräume“ . Es bleibt zu hoffen, dass die hier gewählte Auslegung des Landgerichts ein Einzelfall bleibt.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


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