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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung nach § 2 MHG und Anwendung des Berliner Mietspiegels

Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG ist nicht bereits dann formell unwirksam, wenn der Mietspiegel zwar nicht beigefügt wurde, jedoch - wie der Berliner Mietspiegel - allgemein zugänglich ist.
Die Bezugnahme auf einen falschen Mietspiegel macht das Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam, wenn der Erklärung zu entnehmen ist, in welches Mietspiegelfeld die Wohnung einzuordnen ist.
Das wohnwertmindernde Merkmal "unzureichende Wärmedämmung" ist nicht erfüllt, wenn die Kälte in der Wohnung durch den Leerstand anderer Wohnungen verursacht wird.
Kinderlärm auf Grund einer Kindertagesstätte steht keiner Beeinträchtigung durch Geräusche (Gewerbe) gleich.

LG Berlin, Urteil vom 15.02.2001 – AZ 62 S 422/2000 –

Mieter und Vermieter stritten sich über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens vom 24. Oktober 1999. Der Mieter stellte sich auf den Standpunkt, dass das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei, weil es nicht ausreichend erläutert und der Mietspiegelauszug nicht beigefügt worden sei. Darüber hinaus machte der Mieter geltend, dass die Wärmedämmung des Gebäudes unzureichend sei, wobei er ausführte, dass die Kälte in der Wohnung auf den Leerstand anderer Wohnungen zurückzuführen wäre. Schließlich vertrat der Mieter die Ansicht, dass der von einer Kindertagesstätte ausgehende Kinderlärm ein wohnwertminderndes Merkmal (im Sinne der Merkmalgruppe 4) darstelle.

Das Gericht gab dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters teilweise statt. Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen stellt das Gericht fest, dass eine Beifügung des Mietspiegels dann nicht erforderlich ist, wenn dieser, wie beim Berliner Mietspiegel, allgemein zugänglich ist. Ebenso unschädlich sei die Tatsache, dass sich der Vermieter (als Begründungsmittel) auf den Berliner Mietspiegel 1998 berufen habe. Denn zum Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung war der zum Stichtag 1. Oktober 1999 geltende Mietspiegel 2000 noch nicht veröffentlicht. Das Gericht führte weiter aus, dass die Bezugnahme auf einen falschen Mietspiegel das Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam machte, weil aus der Erklärung zu entnehmen war, in welches Feld des Berliner Mietspiegel 1998 die Wohnung einzuordnen war. Der Mieter hätte somit das Verlangen des Vermieters an Hand des aktuellen Berliner Mietspiegels 2000 nachvollziehen können. Die vom Vermieter verlangte Miete bewegte sich innerhalb der Spanne des einschlägigen Mietspiegelfeldes des Berliner Mietspiegel 1998. Darüber hinaus stellte das Gericht klar, dass zum Beweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ab dem 1. Oktober 1999 der Berliner Mietspiegel 2000 anzuwenden sei, der die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten am 1. Oktober 1999 wiedergibt. Darauf, dass der Mietspiegel 2000 erst nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens veröffentlicht worden ist, kommt es nicht an.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (anhand des Berliner Mietspiegels 2000) stellte das Gericht klar, dass leerstehende Wohnungen, die zu einem Auskühlen der bewohnten Wohnräume führen, nicht mit dem wohnwertmindernden Merkmal "unzureichende Wärmedämmung" in der Merkmalgruppe 3 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2000 gleichgesetzt werden können.

Das Gericht vertrat darüber hinaus die Ansicht, dass der Kinderlärm, der zudem teilweise nur zwei Stunden am Tage auftrete, den von der Merkmalgruppe 4 erfassten Beeinträchtigungen (Geräusche durch Gewerbe) nicht gleichsteht. Wenn und soweit durch die in der Nähe befindliche Kindertagesstätte zuviel Lärm verursacht werde, stehe es dem Mieter von seinen Mietminderungsrecht frei (im Rahmen des § 537 BGB) Gebrauch zu machen. Auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete hat Kinderlärm jedoch keinen Einfluss.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 285


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