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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung durch eine Hausverwaltung ohne ausdrücklichen Bezug auf die Bevollmächtigung

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a Absatz 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

BGH Urteil vom 02.04.2014 – AZ VIII ZR 231/13 –

Die Hausverwaltung des Vermieters verlangte von den Mietern mit Schreiben vom 25. November 2011 die Zustimmung zur Mieterhöhung um 31,08 Euro, welche mit dem Berliner Mietspiegel begründet wurde. Sie teilte nicht ausdrücklich mit, dass sie für den Vermieter handelte. Vielmehr hieß es im Schreiben: „Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (…). Wir bitten deshalb um Zustimmung (…)“. Die Mieter stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Sie vertraten die Auffassung, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei, da aus ihm nicht hervorginge, dass die Hausverwaltung im Namen des Vermieters gehandelt habe. Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof nicht. Er stellte vielmehr klar, dass es keinen Unterschied mache, „ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt“ . Es bestehe kein Anlass, bei Mieterhöhungsverlangen aus Gründen des Mieterschutzes von diesen Grundsätzen abzuweichen. Gebe eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, sei aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt. Im konkreten Fall seien keine Umstände dafür ersichtlich, dass die Hausverwaltung aus der Sicht der Mieter im eigenen Namen gehandelt hätte.

 


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