Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung durch den Erwerber

Eine Mieterhöhung, die der Käufer einer Wohnung oder eines Grundstücks im eigenen Namen erklärt, ist unwirksam, wenn er zwar das Grundstück übergeben bekommen hat und der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch bereits gestellt wurde, die Eintragung jedoch noch nicht erfolgt ist.

AG Berlin Mitte, Urteil vom 27.02.2002 – AZ 5 C 479/01 –

Die Mieterin hatte im Jahre 1997 einen Mietvertrag mit dem (ehemaligen) Vermieter geschlossen. Im März 2001 verkaufte der (ehemalige) Vermieter das Grundstück. Im Kaufvertrag wurde dem Erwerber die Vollmacht erteilt, bereits vor der Grundbuchumschreibung die Rechte und Pflichten des Eigentümers wahrzunehmen und unter anderem Mieterhöhungserklärungen abzugeben und Kündigungen auszusprechen. Am 26. Juli 2001 erhielt die Mieterin ein Mieterhöhungsverlangen bei dem in der Zeile "Vermieter/Verwalter" der Name des Erwerbers stand. Zu diesem Zeitpunkt war der Erwerber noch nicht in das Grundbuch eingetragen. Mit der Klage begehrte der Erwerber (nach Grundbucheintragung neuer Vermieter) die Verurteilung der Mieterin zur Zustimmung zu der von ihm im eigenen Namen abgegebenen Mieterhöhung.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies darauf hin, dass die Klage des Erwerbers unbegründet sei, da er zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung nicht aktiv legitimiert war. Das Amtsgericht betonte, dass beim Verkauf eines Grundstückes das Mietverhältnis gemäß § 566 Absatz 1 BGB erst dann auf den Erwerber übergehe, wenn dieser im Grundbuch eingetragen sei. Die vertragliche Vereinbarung im Kaufvertrag zum sogenannten Nutzen- und Lastenwechsel habe keinen Einfluss auf die Vermieterstellung. Ein Anspruch des Erwerbers ergebe sich auch nicht aus dem Inhalt des Kaufvertrags oder der beigefügten Vollmacht. Der mietrechtliche Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG (neu § 558 BGB) ist nach Ansicht des Amtsgerichts ein Gestaltungsrecht und deshalb nicht abtretbar. Der Erwerber konnte auch nicht mit dem Vortrag durchdringen, dass er die Klage nunmehr nicht im eigenen Namen sondern im Namen des (ehemaligen) Vermieters geltend machen wolle. Insoweit wies das Amtsgericht darauf hin, dass es dazu einer ausdrücklichen Ermächtigung des Verkäufers (ehemaligen Vermieters) bedurft hätte. Nur vorsorglich wies das Amtsgericht darauf hin, dass durch die Änderung der Klage (nunmehr im Namen des ehemaligen Vermieters und nicht des Erwerbers) die Klagefrist des § 2 Absatz 3 MHG (neu § 558 b Absatz 2 BGB) nicht eingehalten worden wäre. Der Kläger hätte somit mit dem Mieterhöhungsverlangen entweder bis zur Eigentumsumschreibung (Eintragung in das Grundbuch) abwarten müssen oder hätte die Mieterhöhung nicht im eigenen Namen, sondern unter Vorlage der Vollmacht im Namen des ehemaligen Vermieters erklären müssen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 292


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