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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei Bruttokaltmiete (2)

Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn sich der Vermieter bei einer bestehenden Bruttokaltmiete ohne weitere Erläuterung auf einen Mietspiegel bezieht, der Nettokaltmieten ausweist.

AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 08.01.2002 – AZ 11 C 392/01 –

Gegenstand des Rechtsstreits war ein von den Vermietern an die Mieter übersandtes Mieterhöhungsverlangen. In dem Mietvertrag war eine Bruttokaltmiete vereinbart. In dem Mieterhöhungsverlangen wurde lediglich auf den Berliner Mietspiegel und ein bestimmtes Mietspiegelfeld verwiesen. Irgendwelche Angaben zu dem konkreten Betriebskosten, zu den durchschnittlichen Betriebskosten oder zur Umrechnung der Mieten sind nicht erfolgt. Die Mieter vertraten die Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil zum einen nicht deutlich werde, auf welchen Mietspiegel Bezug genommen wurde und zum anderen der aktuelle Berliner Mietspiegel Nettomieten enthalte, während sie eine Bruttokaltmiete schulden würden. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies darauf hin, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht den gesetzlichen Voraussetzungen des damals noch geltenden § 2 MHG entspreche. Das Mieterhöhungsverlangen enthalte mehrere Mängel in der Begründung, die es insgesamt unwirksam werden ließen. Ein Mangel bestehe darin, dass der Vermieter die Mieterhöhung fehlerhaft begründet hat. Er müsse nicht nur das jeweilige Mietspiegelfeld (hier L 2) angeben, sondern auch den konkret von ihm herangezogenen Mietspiegel. Im vorliegenden Falle könne zwar vermutet werden, dass der Vermieter sich auf dem zu diesem Zeitpunkt geltenden Berliner Mietspiegel 2000 berufen wollte, das sei jedoch in dem Erhöhungsverlangen nicht zum Ausdruck gekommen.

Das Amtsgericht gelangte zu der Ansicht, dass auf diese Weise jeder theoretisch beliebig existierende Mietspiegel als Begründungsmittel gemeint gewesen sein könnte. Ein weiterer wesentlicher Mangel lag nach Ansicht des Amtsgerichts darin, dass die Mieter eine Bruttokaltmiete zahlen, die von den Vermietern verlangte Erhöhung der Bruttokaltmiete jedoch ohne nähere Erläuterung mit dem (mutmaßlichen) Verweis auf den Berliner Mietspiegel 2000 erfolgte. Dieser Mietspiegel weise jedoch Nettokaltmieten aus, die nicht ohne weiteres mit Bruttokaltmieten verglichen werden könnten. Unter diesen Voraussetzungen hätten die Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts aus der von der Beklagten gezahlten Bruttokaltmiete eine fiktive Nettomiete ermitteln müssen. Hierzu hätte sie die tatsächlichen oder die durchschnittlichen Betriebskosten für die Baualtersklasse zum Abzug zunächst heraus rechnen und im Anschluss an die Erhöhung wieder hinzu rechnen müssen. Diesen Weg hätte der Vermieter im Einzelnen in dem Erhöhungsverlangen darlegen und erläutern müssen. Nur auf diese Weise wäre das Erhöhungsverlangen ausreichend begründet gewesen.

Aus den genannten Gründen wurde die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 292


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