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Mietrecht

Urteile

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Angabe öffentlicher Fördermittel (2)

Die für eine Wohnung gewährten öffentlichen Fördermittel sind bei einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) auch bei einem Wechsel des Vermieters zumindest dann anzugeben, wenn der Vermieterwechsel nicht durch Veräußerung des Grundstückes, sondern durch Wechsel der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt ist und die Fördermittel im laufenden Mietverhältnis geflossen sind.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.01.2002 – AZ 7 C 347/01 –

Die Mieterin mietete mit schriftlichem Vertrag vom 10. Oktober 1989 von der damaligen Bauherrengemeinschaft (einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) eine Zweizimmerwohnung. Während der Laufzeit des Mietvertrages wurde die Wohnung mit Mitteln der Investitionsbank Berlin teilweise modernisiert bzw. instand gesetzt und verfügt über eine Sammelheizung, ein Bad und WC.

Die jetzigen Eigentümer des Hauses (eine GbR) verlangten die Zustimmung der Mieterin zu einer Mieterhöhung. In diesem Mieterhöhungsverlangen waren die öffentlichen Fördermittel nicht in Abzug gebracht worden. Die Vermieter vertraten die Ansicht, sie seien gemäß § 571 BGB in einen bestehenden Mietvertrag eingetreten, so dass nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 27.11.2000, Az. 2 S 163/00) öffentliche Fördermittel nicht in Abzug zu bringen seien. Diese Fördermittel würden nicht objektbezogen sondern vermieterbezogen vergeben.

Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Es stellte in seiner Urteilsbegründung fest, dass der Lauf der Zustimmungsfrist und damit auch der Klagefrist nur durch ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ausgelöst werde. An einem solchen formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle es jedoch, weil die Vermieterin verpflichtet gewesen sei, die Kürzungsbeträge (die öffentlichen Fördermittel) in dem Mieterhöhungsverlangen zu berücksichtigen.

Das Amtsgericht setzte sich auch mit der von den Vermietern eingereichten Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 27.11.2000 auseinander und gelangte zu dem Ergebnis, dass diese auf das vorliegende Mietverhältnis nicht anwendbar sei. Die von den Vermietern zitierte Entscheidung betreffe den Fall, dass (durch Wechsel der Mietparteien) eine bereits vollständig modernisierte Wohnung Gegenstand des Mietverhältnisses gewesen sei. Im vorliegenden Falle sei jedoch die öffentliche Förderung während des laufenden Mietverhältnisses erfolgt und die Fördermittel seien teilweise noch an die jetzigen Vermieter ausgezahlt worden.

Auch den Einwand der Vermieterseite, die Fördermittel seien nicht objektbezogen, sondern vermieterbezogen, ließ das Amtsgericht nicht gelten. Es wies darauf hin, dass ein Vermieterwechsel im Sinne des § 571 BGB (alte Fassung) durch Verkauf des Grundstückes gerade nicht festgestellt werden konnte. Vermieter sei vielmehr die oben genannte Bauträgergesellschaft gewesen, deren Gesellschafter im Laufe der Zeit vollständig ausgewechselt wurden. Damit ist aber kein Vermieterwechsel eingetreten.

Das Amtsgericht wies ausdrücklich darauf hin, dass die jetzigen Gesellschafter somit in sämtliche bestehenden rechtlichen Verpflichtungen der Gesellschaft eingetreten sind und aus diesem Grunde die oben genannten Fördermittel im streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen hätten angegeben werden müssen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 292


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