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Mietrecht

Urteile

Mietänderung bei vereinbarter Indexmiete

Zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung (§ 557b Abs. 3 BGB) (…).
(Leitsatz gekürzt durch Redaktion MieterEcho)

BGH Urteil vom 26.05.2021 – AZ VIII ZR 42/20 –

Ein Mietvertrag vom 30. März 2007 über eine Wohnung in Ravensburg mit Mietbeginn am 1. Mai 2007 enthält als Anlage folgende „Vereinbarung einer Indexmiete gem. § 557b BGB“: „Ändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3%, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert bestand (…)“ . Mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 machte der Vermieter erstmals eine Erhöhung der Miete geltend und zwar um 120 Euro pro Monat von bisher 900 Euro nettokalt auf nunmehr 1.020 Euro nettokalt ab 1. März 2018. Er begründete dies mit einer Steigerung des Verbraucherpreisindexes seit Beginn des Mietverhältnisses von 95,8 Punkten auf 109,4 Punkte im November 2017, was „einer prozentualen Erhöhung von 13,5%“ , damit von 121,50 Euro entspreche. Dem Schreiben fügte er den Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg bei. Der Mieter weigerte sich, die Erhöhung zu zahlen, da er die entsprechende Klausel im Mietvertrag ebenso wie die Mieterhöhung selbst für unwirksam hielt. Dieser Auffassung folgten die Vorinstanzen nicht, auch die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hielt sowohl die Vereinbarung zur Indexmiete im Mietvertrag, als auch die konkrete Mieterhöhungserklärung für wirksam.

Anders als der Mieter meinte, sei die Klausel im Mietvertrag wegen der fehlenden Angabe eines Basisjahres des Verbraucherpreisindexes nicht intransparent. Einer solchen Angabe bedürfe es nämlich jedenfalls dann nicht, wenn wie hier die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft sei. Aufgrund der Bezugnahme der Mietvertragsparteien auf den jeweils aktuellen Verbraucherpreisindex sei für den Mieter auch ohne ausdrückliche Angabe des Basisjahres erkennbar, wie die Mieterhöhung im Einzelfall zu berechnen ist. Hier sei der im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung veröffentlichte Verbraucherpreisindex maßgebend, aus welchem sich die zur Berechnung maßgebenden Indexpunkte entnehmen und die prozentuale Mietsteigerung errechnen lässt. Die Mietvertragsklausel sei auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr der Anknüpfungspunkt für die Wartefrist (mindestens ein Jahr zwischen zwei Erhöhungen) nicht genannt ist. Die Einhaltung der Wartefrist sei eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die vertragliche Vereinbarung einer Indexmiete. Der Wirksamkeit der Klausel stünde schließlich auch nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Bruttomiete oder die Nettokaltmiete (prozentual zum Verbraucherpreisindex) ändert. Insoweit sei im Wege der Auslegung aus der maßgebenden Sicht eines verständigen Mieters auf die Mietstruktur abzustellen. Sei – wie in diesem Fall – eine Nettokaltmiete mit abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, sei auch lediglich die Nettokaltmiete von der Indexierung erfasst, die Betriebskostenvorauszahlungen seien dagegen nicht von der Änderung nach dem Index betroffen.

Auch die konkrete Mietänderungserklärung des Vermieters vom 19. Dezember 2017 war nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wirksam. Unschädlich war danach, dass der Vermieter der Erklärung den vom Statistischen Landesamt Baden-Württemberg ermittelten Index beigefügt hatte. Zwar richte sich die Indexmiete allein nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, zur formellen Wirksamkeit der Mietänderungserklärung muss dieser Index jedoch nicht beigefügt werden. Auch die Beifügung des falschen Indexes für Baden-Württemberg führte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht zur Unwirksamkeit der Erklärung „wegen Widersprüchlichkeit“ . Für den Mieter sei es trotzdem erkennbar gewesen, dass der Mietänderung der zutreffende Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts zugrunde gelegen habe, da der Vermieter in der Erhöhungserklärung auf die Regelung im Mietvertrag und die dortige Vereinbarung verwiesen habe, in welcher zutreffend der Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland genannt ist. Auf den Einwand des Mieters, dass in der Mieterhöhung lediglich die beiden Indexwerte zum Beginn des Mietverhältnisses 2007 und zu dem in der Änderungserklärung genannten Zeitpunkt 2017 gegenübergestellt und nicht eine gestaffelte Berechnung je nach den Zeitpunkten des Überschreitens der im Mietvertrag angegebenen 3%-Schwelle vorgenommen wurde, ließ der Bundesgerichtshof nicht gelten. Denn die im Mietvertrag genannte Schwelle einer nötigen 3%igen Änderung des Indexwerts stelle lediglich eine sogenannte Bagatellklausel dar, durch welche verhindert werden solle, dass jede geringfügige Änderung des Verbraucherpreisindexes zum Anlass einer Mietänderung genommen wird.