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Mietrecht

Urteile

Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters nach Zumauern seines Kellerfensters und Mietminderung wegen Bauarbeiten

Mauert der Vermieter im Zuge von Umbauarbeiten im Haus das Kellerfenster des Mieters zu, hat dieser einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Bei umfangreichen Bauarbeiten im ganzen Haus und in der Wohnung ist „allgemein- und offenkundig“, dass es zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs kommt, der zur Minderung berechtigt.

AG Schöneberg, Urteil vom 16.09.2013 – AZ 5 C 50/13 –

Die Vermieterin führte umfangreiche Baumaßnahmen im Haus und auch in der Wohnung des Mieters durch. Unter anderem wurden in der Wohnung neue Fenster eingebaut. Das Gebäude war über längere Zeit eingerüstet, es gab erheblichen Schmutz und Baulärm sowohl in der Wohnung als auch im Treppenhaus und im Keller. Die Fenster waren zeitweise mit Folie abgedichtet, sodass keine Lüftungsmöglichkeit bestand. Außerdem wurden die Arbeiten in der Wohnung zum Teil nur mangelhaft durchgeführt und das Fenster des Kellerraums des Mieters zugemauert, sodass sich dort Schimmel bildete. Daneben bestanden zahlreiche weitere Mängel in der Wohnung. Der Mieter zahlte die Miete zunächst unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit seiner Klage verlangte er unter anderem die Rückzahlung der überzahlten Mieten (wobei er Minderungsquoten zwischen 22,5% und 24% der Bruttomiete ansetzte) sowie die Wiederherstellung der Belüftungsmöglichkeit seines Kellers durch ein Fenster.
Das Amtsgericht Schöneberg verurteilte die Vermieterin zur Zahlung der überzahlten Miete und zur Wiederherstellung des Kellerfensters. Hinsichtlich der vom Mieter geltend gemachten Minderung wegen der Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen machte das Amtsgericht in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs klar, dass die Anforderungen an den Vortrag des Mieters nicht zu hoch sein dürften: „Es ist allgemein- und offenkundig, dass Baumaßnahmen der Art und des Umfangs, wie sie hier durchgeführt worden sind, ganz selbstverständlich zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs führen, sodass es weder geboten noch sachgerecht ist, von dem Mieter zu verlangen, die Bautätigkeit minutiös zu dokumentieren und jedes Bohren, Sägen, Hämmern zu notieren und unter Beweis zu stellen.“ Das Amtsgericht hielt angesichts des erheblichen Umfangs der Baumaßnahmen sowie der zahlreichen Mängel in der Wohnung die vom Mieter veranschlagte Minderung für „moderat“.
Es stellte zum anderen klar, dass die Vermieterin das Kellerfenster nicht einfach „aus statischen Gründen“ zumauern durfte. Sie hätte vielmehr im Vorfeld ihrer Baumaßnahmen entsprechende statische Berechnungen anstellen und gegebenenfalls mit dem Mieter eine entsprechende Vereinbarung treffen oder aber eine technisch andere Lösung wählen müssen. Sie könne jedenfalls nicht einfach Fakten schaffen und darauf vertrauen, dass der Mieter die Veränderung der Mietsache einfach so hinnimmt.

 

Anmerkung: Es ist erfreulich, dass in Anlehnung an die BGH-Rechtsprechung inzwischen auch die Amts- und Landgerichte keine zu hohen Anforderungen mehr an den Vortrag von Mieter/innen zu Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen etc. stellen. Hier ist aber Vorsicht geboten. Weiterhin sollten Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen möglichst durchgehend und detailliert dokumentiert werden (Protokolle und Fotos), und das nicht nur durch die Mieter/innen selbst, die im Streitfall nicht als Zeugen benannt werden können, sondern auch durch Dritte, beispielsweise Nachbarn, Mitbewohner oder durch Angehörige, die nicht im Mietvertrag stehen. Je genauer in einem späteren Rechtsstreit Art und Umfang der Beeinträchtigungen (Staub, Schmutz, Lärm etc.) dargelegt und durch Zeugen bewiesen werden können, desto höher die letztlich durchsetzbare Mietminderung.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ulrike Badewitz

 

 


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