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Mietrecht

Urteile

Maklerprovision bei Verwaltungsdiensten

Ein Makler hat dann keinen Anspruch auf Maklerprovision, wenn er faktisch vom Vermieter mit den Aufgaben eines Verwalters betraut wird. Auf welcher vertraglichen Grundlage diese Verwaltungsdienste übernommen werden, ist hierbei ohne Bedeutung.

AG Berlin Neukölln, Urteil vom 30.05.2001 – AZ 5 C 26/01 –

Die Wohnung stand unter Zwangsverwaltung. Der Mieter wusste von dritter Seite, dass die Wohnung frei werden würde und bewarb sich beim Zwangsverwalter um einen Mietvertrag. Der Zwangsverwalter verwies den Mieter an einen Makler, der die Wohnungsbesichtigung und den Abschluss des Mietvertrages durchführte und für die Vermittlung des Vertragsschlusses eine Maklerprovision verlangte. Der Mieter verlangte später die gezahlte Provision zurück.

Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Provision stattgegeben. Es hat ausgeführt, dass die Provisionsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) unwirksam sei. Diese Vorschrift besagt, dass dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Vergütung dann nicht zusteht, wenn er Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung ist. Das Amtsgericht hat aufgrund der Tätigkeit des Verwalters für den Zwangsverwalter geschlussfolgert, dass dieser zugleich auch als Verwalter im Sinne der oben genannten Vorschrift aufgetreten sei. Sinn der Vorschrift des § 2 WoVermG sei es, den Wohnungssuchenden vor wirtschaftlich ungerechtfertigten Belastungen zu schützen und unlautere Geschäftsmethoden und missliebige Vertragsgestaltungen zu verhindern. Die Vorschrift sei zum Schutze der Wohnungssuchenden weit auszulegen. Das Amtsgericht unterschied in seinem Urteil zwischen der Verwaltungstätigkeit auf der einen und der Tätigkeit eines Maklers auf der anderen Seite. Kennzeichnend für eine Verwaltertätigkeit des Maklers sei eine faktische Nähe zum Eigentümer bzw. zum Vermieter, aufgrund der er über den Maklervertrag hinaus dessen spezielle Verwertungs- und Erhaltungsinteressen wahrnehme. Auf eine wirtschaftliche Verflechtung komme es insoweit nicht an. § 2 WoVermG solle den Mieter davor schützen, dass von ihm eine Provisionszahlung für ein Bemühen verlangt werde, das nur dem äußeren Anschein nach eine Maklerleistung sei, das sich aber in Wahrheit als Aquisitionstätigkeit für den Eigentümer darstelle.

In seiner Entscheidung hebt das Amtsgericht hervor, dass sich im vorliegenden Falle der Mieter in Kenntnis des Freiwerdens der Wohnung an den Vermieter gewandt hatte, von diesem jedoch zur Klärung der Einzelheiten des Mietverhältnisses an den Makler verwiesen wurde. Der Makler hatte hierzu vorgetragen, dass der Zwangsverwalter seine (des Maklers) Dienste in Anspruch genommen hätte, um die Weitervermietung leerstehender Wohnungen zu gewährleisten. Das Amtsgericht vertrat die Ansicht, hierbei handele es sich um eine typische Verwaltertätigkeit. Hinzu komme der Umstand, dass der Makler die Wohnungsübergabe des Vormieters durchgeführt und ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt hatte.

Zur Beurteilung der Frage, ob eine unzulässige Verwaltertätigkeit des Maklers im Sinne des § 2 WoVermG vorliege, kommt es nach Ansicht des Amtsgerichts auf den äußeren Schein an und nicht auf die zwischen dem Makler und dem Eigentümer vereinbarten Rechtsverhältnisse. Maßgeblich sei, wie sich bei objektiver Betrachtung das Verhältnis des Wohnungsvermittlers zum Vermieter darstelle. Die Behauptung des Maklers, dass es sich bei den genannten Tätigkeiten um eine aus Gefälligkeit übernommene Nebenleistung anlässlich der Wohnungsvermittlung gehandelt habe, wollte das Gericht nicht glauben, zumal der Makler auch bei anderen Wohnungen im Hause mit der Wohnungsabnahme betraut war.

Der zwischen Mieter und Makler vereinbarte Maklerlohn verstieß damit nach Ansicht des Amtsgerichts gegen ein gesetzliches Verbot und war unwirksam. Dem Mieter stand ein Anspruch auf Herausgabe der bereits gezahlten Maklervergütung wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger

Anmerkung:
Unabhängig von den Überlegungen des Amtsgerichts stand dem Makler der Anspruch auch deshalb nicht zu, weil der Mieter bereits von Dritten von der freiwerdenden Wohnung erfahren und sich beim Vermieter als Vertragspartner beworben hatte. Die bloße "Besichtigung der Wohnung" und der "Abschluss des Mietvertrages" durch den Makler auf Verlangen des Vermieters stellt lediglich eine "Verwaltertätigkeit" dar (siehe oben).

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 287


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