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Mietrecht

Urteile

Mängelbeseitigung und "Opfergrenze" bei vermieteter Eigentumswohnung und zugehörigem Gemeinschaftseigentum

Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die "Opfergrenze" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 20.07.2005 – AZ VIII ZR 342/03 –

Sachverhalt:

Mit Mietvertrag vom 25.04.2001 hatten die Mieter eine Wohnung gemietet, zu der ein Kellerraum, ein Pkw-Stellplatz sowie ein weiterer Stellplatz in der Tiefgarage der Anlage gehören. Mit ihrer Klage haben die Mieter vom Vermieter die Beseitigung verschiedener behaupteter Mängel verlangt sowie die Feststellung, dass sie zur Minderung der Miete in bestimmter Höhe berechtigt seien. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Vermieter durch Teilurteil zur Minderung der Miete im dort näher bezeichneten Umfang für berechtigt erklärt und den Vermieter unter anderem verurteilt, die Feuchtigkeit sowie die Feuchtigkeitsschäden im Durchgang zum Keller sowie zur Tiefgarage des Mietshauses fachgerecht zu beseitigen, durch fachgerechte Maßnahmen sicherzustellen, dass bei Regenfällen kein Wassereintritt in den Durchgang zum Keller und zur Tiefgarage des Hauses erfolgt.

Aus den Urteilsgründen:

Die starke Feuchtigkeit im Durchgangsbereich vom Haus zum Keller und zur Tiefgarage sei als Mangel im Sinne des § 536 BGB anzusehen. Insofern sei unstreitig, dass sich regelmäßig über lange Zeiträume Wasser in diesem Bereich sammle. Diesen Bereich müssten die Mieter passieren, um in ihren Keller bzw. zu ihrem Pkw in der Tiefgarage zu gelangen. Eine Wasseransammlung zum Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns sei nicht dargetan. Der Mangel sei daher zu beseitigen. Der Einwand, dies sei unzumutbar teuer, sei nicht durch Bezifferung der Beseitigungskosten substanziiert worden.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Erwägungen des Berufungsgerichts, wonach der Vermieter zur Beseitigung der Feuchtigkeit und Feuchtigkeitsschäden im Durchgangsbereich zum Keller und zur Tiefgarage sowie zur Verhinderung künftigen Wassereintritts an dieser Stelle durch geeignete Maßnahmen verpflichtet ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), sind von Rechtsfehlern beeinflusst.

Das Erstgericht hatte im Zusammenhang mit den von den Klägern behaupteten Feuchtigkeitsschäden und dem Eintritt von Wasser ausgeführt: "Eine vollständige Sanierung des Durchganges würde nur mit einem so hohen Aufwand möglich sein, dass der daraus resultierende Vorteil für die Kläger [=Mieter] in keinem Verhältnis stünde. Nur durch eine vollständige Erneuerung der Betonwanne unter dem Haus wäre letztlich sicherzustellen, dass überhaupt kein Wasser mehr eintritt. Dies würde aber den Abriss und Neuaufbau des Hauses erfordern, wozu der Vorteil für die Kläger bei jedem Wetter trockenen Fußes zu ihrem Pkw zu gelangen in keinem Verhältnis steht. (...)"

Das Berufungsgericht hat seine Annahme, der Vermieter sei zur Beseitigung dieser Mängel verpflichtet, unter anderem damit begründet, dass der Einwand des Vermieters, dies sei zu teuer, nicht durch Bezifferung der Beseitigungskosten substantiiert sei. Einen entsprechenden Hinweis hat das Berufungsgericht dem Vermieter vorher nicht erteilt.

Die Revision hat die Verfahrensrüge ordnungsgemäß ausgeführt. Sie trägt vor, der Vermieter hätte - wäre ein Hinweis erteilt worden - behauptet, dass die Feuchtigkeit im Wesentlichen aus dem Erdreich durch die Wanne in den Keller bzw. in den Durchgang zur Tiefgarage eintrete und dass die Kosten für die von dem Gutachter empfohlene Sanierung rund 100.000 Euro, ohne Erdarbeiten rund 65.000 bis 75.000 Euro betragen würden. Zur Höhe des Beseitigungsaufwands hatte sich der Vermieter auch bereits in erster Instanz unter Beweisantritt - Gutachten eines Sachverständigen - geäußert.

Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil; denn es ist nicht ausgeschlossen, dass eine Beseitigungspflicht bei einem derart hohen Aufwand entfallen würde. Es entsprach schon bisher der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" übersteigt.

Dieses Ergebnis ist nunmehr aus § 275 Abs. 2 BGB herzuleiten. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss zwar von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden, doch darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits.

Mit Erfolg wendet sich die Revision auch dagegen, dass das Landgericht den Vermieter zu einer Leistung verurteilt hat, bei der nach jetzigem Sach- und Streitstand nicht ausgeschlossen werden kann, dass es dem Beklagten unmöglich ist, diese zu erbringen (§ 275 Abs. 1 BGB). Die Revision beruft sich auf die - auch nach dem Vorbringen der Parteien in den Vorinstanzen - naheliegende Annahme, dass es sich bei der vermieteten Wohnung um eine dem Vermieter gehörende Eigentumswohnung in einer größeren Wohnanlage handelt. Ist dies der Fall, dann hat das Landgericht den Vermieter zu einer baulichen Maßnahme im Bereich von Gemeinschaftseigentum verurteilt. Der Vermieter ist als Eigentümer einer Wohnung grundsätzlich nicht berechtigt, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, denn nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu. Lediglich unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG darf der einzelne Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Landgericht nicht festgestellt.

Allerdings ist der Mieter einer Eigentumswohnung nicht daran gehindert, einen ihm gegenüber seinem Vermieter zustehenden Instandsetzungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, auch wenn es hinsichtlich der Instandsetzung noch an einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Regelungen der §§ 21, 23 WEG fehlt. § 21 Abs. 4 WEG gewährt dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Mitwirkung an einer Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Gegebenenfalls ist sodann der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, die Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer gerichtlich einzuklagen. Vorliegend könnte jedoch die Beseitigung des Wassereintritts - sofern die Aufwendungen hierfür die genannte Größenordnung erreichen - nicht mehr dem Interesse der Wohnungseigentümer entsprechen. In diesem Fall hätte der Vermieter keine Möglichkeit, die ihm auferlegte Verpflichtung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern durchzusetzen.

Das angegriffene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben (§ 562 ZPO), und die Sache ist, da noch weitere Feststellungen zu der vom Beklagten behaupteten Höhe der Instandsetzungskosten zu treffen sind, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).


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