Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Mängelbeseitigung und Instandsetzungsbedürftigkeit der Mietsache

Es ist dem Vermieter nach Treu und Glauben verwehrt, sich bei einer Klage des Mieters auf Zahlung der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten darauf zu berufen, dass ein Mangel nicht vorliegt, wenn er in einem Vorprozess den Mieter auf Duldung dieser Maßnahme verklagt und dies mit der Instandsetzungsbedürftigkeit der Mietsache begründet hatte.

AG Berlin Wedding, Urteil vom 28.01.1999 – AZ 19 C 616/98 –

Der Vermieter hatte den Mieter auf Duldung des Austauschs der alten Doppelkastenfenster durch Isolierglasfenster verklagt. Im Laufe des Prozesses teilte der Vermieter mit, dass es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme handelt. Daraufhin schlossen der Vermieter und Mieter im Vorprozess einen Vergleich, in dem sich der Mieter zur Duldung des Einbaus verpflichtete.

Der Vermieter reagierte auf die Aufforderung des Mieters, einen Termin zum Einbau der Isolierglasfenster zu benennen, nicht. Der Anwalt des Mieters forderte den Vermieter unter Fristsetzung auf, einen Termin für den Einbau der Fenster zu benennen und kündigte gleichzeitig für den Fall des ergebnislosen Fristablaufs an, die für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten gegen den Vermieter klageweise geltend zu machen. Der Vermieter ließ die gesetzte Frist ungenutzt verstreichen. Daraufhin klagte der Mieter auf Zahlung eines Vorschusses zur Instandsetzung der alten Fenster. Der Vermieter stellte sich nunmehr auf den Standpunkt, die Fenster seien überhaupt nicht instandsetzungsbedürftig, es sei lediglich die Farbe abgeblättert, weil der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen unterlassen hätte. Darüber hinaus vertrat der Vermieter die Ansicht, eine vollständige Erneuerung der Fenster stelle eine Wohnwertverbesserung dar, auf die der Mieter keinen Anspruch hat.

Das Gericht gab der Klage des Mieters statt. Es vertrat die Ansicht, dass eine Beweisaufnahme über den Zustand der Fenster nicht erforderlich ist. Zwar enthält der im Vorprozess geschlossene Vergleich nicht die Verpflichtung des Vermieters zum Austausch der alten Fenster, so dass der Mieter hieraus keine vollstreckbaren Rechte ableiten kann. Der Vermieter kann sich jedoch nach Treu und Glauben auf die fehlende Mangelhaftigkeit der Fenster nicht mehr berufen. Er hatte im Vorprozess ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei den zu duldenden Maßnahmen um Instandsetzungsmaßnahmen handelt. Das Gericht ging davon aus, dass ein unvoreingenommener Dritter diese Erklärung nur so verstehen konnte, dass tatsächlich ein Instandsetzungsbedarf bei den Fenstern besteht. Aus diesem Grunde ist es vom Vermieter rechtsmissbräuchlich, sich nunmehr auf die angebliche Mängelfreiheit der Fenster zu berufen.

Da der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten war, können die Mieter den Mangel selbst beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Das Gericht entsprach daher dem Antrag des Mieters auf Zahlung des verlangten Kostenvorschusses.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Willkomm

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 277


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