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Mietrecht

Urteile

Mängel infolge baulicher Veränderungen durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Die Errichtung einer 20 cm hohen Schwelle als "Stolperfalle" zwischen Loggia und Wohnraum und die Beseitigung von fest installierten Blumenkastenhalterungen im Zuge von Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten berechtigen zur Mietminderung in Höhe von jeweils 4% der Bruttomiete.

AG Berlin Lichtenberg, Urteil vom 20.03.2009 – AZ 9 C 230/08 –

Die Vermieterin und die Mieter stritten um die Berechtigung zur Mietminderung wegen baulicher Veränderungen an der Loggia. Die Vermieterin hatte umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten in der Wohnung ausführen lassen. Diese Arbeiten hatten unter anderem zur Folge, dass zwischen der Wohnzimmertür und der Loggia eine 20 cm hohe Schwelle entstand, die die Mieter - wenn sie auf den Balkon wollten - übersteigen mussten. Vor der Ausführung der Arbeiten war der Bereich zwischen Wohnzimmer und Loggia barrierefrei begehbar. Außerdem wurden im Zuge der Arbeiten die vorher über die gesamte Länge der Loggiabrüstung fest installierten Blumenkastenhalterungen entfernt. Unter anderem wegen dieser Mängel minderten die Mieter die Miete in Höhe von 10% der Nettomiete.

Die Vermieterin verlangte mit der Klage die Zahlung der durch die Minderung entstandenen Mietdifferenz. Sie war der Auffassung, das Fehlen der Balkonkastenhalterungen stelle allenfalls einen unerheblichen und damit nicht zur Minderung berechtigenden Mangel dar. Die zwischen Loggia und Wohnzimmer errichtete Schwelle sei eine nach dem üblichen Stand der Technik unvermeidbare Folge der Abdichtung des Balkons als Wanne.

Das Amtsgericht hat das Minderungsrecht der Mieter bejaht und die Klage der Vermieterin auf Zahlung der Mietdifferenz mit folgender Begründung abgewiesen: Die Entfernung der Blumenkastenhalterungen stelle einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, da Pflanzen durch diese Maßnahme nur noch auf dem Boden abgestellt werden konnten und damit eine ansonsten anderweitig nutzbare Stellfläche verloren gegangen sei. Zudem seien der Gesamteindruck und die Sicht aus den hinter der Loggia liegenden Zimmern durch die nunmehr fehlende Möglichkeit, die Balkonbrüstung zu bepflanzen, beeinträchtigt. Der Mangel sei auch nicht unerheblich. Das Gericht hielt daher für diese Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs eine Minderungsquote in Höhe von 4% der Bruttomiete für angemessen.

Auch wegen der neuen Schwelle durch den Einbau einer Tür mit Blendrahmen zwischen Wohnzimmer und Loggia hat das Gericht einen Mangel bestätigt, denn das Vorhandensein einer solchen Schwelle begründe eine erhebliche Stolpergefahr für die Mieter und deren Besucher. Das Recht zur Minderung wegen dieser eingeschränkten Nutzung sei auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Mieter im Rahmen der Modernisierung und Instandhaltung die Arbeiten geduldet hätten, die erst zur Entstehung der Schwelle geführt haben. Auch der Einwand der Vermieterin, eine andere Art der Abdichtung des Balkons und eine Vermeidung der Schwelle seien nicht möglich gewesen, führe zu keiner anderen Wertung, da es im Rahmen der Minderung nicht darauf ankomme, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat. Das Gericht hat auch hier eine Minderung in Höhe von 4% der Bruttomiete für angemessen erachtet.

Nachdem das Gericht die Mietminderung mit 8% der Bruttomiete berechnet hatte, ergab sich kein Mietrückstand zulasten der Mieter.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 336


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