Mietrecht
Urteile
Kürzungsrecht bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung
BGH Versäumnisurteil vom 12.01.2022 – AZ VIII ZR 151/20 –
Die ehemaligen Mieter einer Wohnung in Heidelberg stritten mit ihrer Vermieterin nach Ende des Mietverhältnisses über die Höhe der von der Vermieterin geltend gemachten und von der Kaution abgezogenen Heizkostennachzahlungen für die Jahre 2016 und 2017. In dem Haus wurden Heizungswärme und Warmwasser durch eine zentrale Heizanlage erzeugt, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist. Entgegen der Vorschriften der Heizkostenverordnung wurde die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen. Dies schreibt die Heizkostenverordnung seit 2014 vor. Wegen der fehlenden Erfassung durch einen solchen (hier nicht existenten) Zähler berechnete die Vermieterin die jeweils auf Warmwasser und Heizung entfallende Wärmemenge nach der in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV genannten Formel für Fälle, in denen weder die für Warmwasser verbrauchte Wärmemenge, noch die Menge des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können. Die so ermittelten Kosten für Warmwasser und Heizung legte sie entsprechend den in den Wohnungen ermittelten Verbrauchswerten um. Die Mieter vertraten die Auffassung, dass damit eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung vorläge, weshalb sie gemäß § 12 HeizkostenV die auf sie entfallenden Kosten um 15% kürzen könnten. Dies sah das Landgericht Heidelberg anders, ebenso wie bis dahin viele Instanzgerichte (u. a. die Zivilkammern 65 und 67 des Landgerichts Berlin). Nach dieser Auffassung sei eine Abrechnung bereits dann verbrauchsabhängig, wenn der Verbrauch der einzelnen Mietparteien in den Wohnungen erfasst werde; das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV sei auf Fälle, in denen lediglich ein Wärmemengenzähler zur Erfassung des Wärmemengenverbrauchs für die Warmwasserversorgung fehle, nicht anwendbar.
Die Revision der Mieter gegen das Urteil des Landgerichts hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne von § 12 HeizkostenV bereits dann vorliege und das entsprechende Kürzungsrecht des Mieters begründe, wenn sie – auch nur teilweise – nicht den einschlägigen Bestimmungen der HeizkostenV entspricht. Das sei hier der Fall. Für verbundene Anlagen zur Versorgung der Wohnungen mit Heizwärme und Warmwasser sehe die Heizkostenverordnung vor, dass die einheitlich für die Erzeugung von Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs der Anlage nach deren Anteilen am Wärmeverbrauch aufzuteilen sind. Dies habe nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ab dem 01. Januar 2014 im Wege der Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallenden Wärmemenge durch einen Wärmemengenzähler zu erfolgen. Es genüge also entgegen der Ansicht des Landgerichts für die Annahme einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht, wenn zwar die Wohnungen über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügen, jedoch die verbundene Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den vorgeschriebenen Wärmemengenzähler verfüge. Nach dem Willen des Verordnungsgebers diene das Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV der Durchsetzung des Übergangs zur verbrauchsabhängigen Kostenabrechnung mittels Nachrüstung mit Verbrauchserfassungsgeräten zunächst in den mit Heizungswärme und Warmwasser versorgten Räumen.
Mit der Änderung wurde in § 9 HeizkostenV zusätzlich für verbundene Anlagen die verbrauchsabhängige Erfassung des Wärmeverbrauchs für die Warmwassererwärmung vorgeschrieben. Auch dies unterfalle daher dem Regelungszweck des § 12 HeizkostenV. Der dort geregelte pauschale fünfzehnprozentige Abzug bei Nichteinhaltung der Vorschriften zur verbrauchsabhängigen Abrechnung sei einerseits geeignet, den Mieter bei Nichtbeachtung der Verordnung zu entschädigen, andererseits führe er aber auch dazu, den Vermieter zur Nachrüstung mit vorgeschriebenen Messgeräten anzuhalten „und deren Unterlassen wirkungsvoll zu sanktionieren“ . Die pauschale Kürzung um 15% kann der Vermieter, der diesen als zu hohen „Strafabzug“ empfindet, durch eine der Heizkostenverordnung entsprechende ver- brauchsabhängige Erfassung und Abrechnung ohne Weiteres abwenden.
