Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Kürzung der Heizkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung

Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Absatz 2 Satz 1 Heizkostenverordnung ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen. In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 Heizkostenverordnung vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.

BGH Urteil vom 20.01.2016 – AZ VIII ZR 329/14 –

In einem Gebäude in Leipzig wurde die in den einzelnen Wohnungen verbrauchte Wärme zum Teil durch Wärmemengenzähler und zum Teil durch Heizkostenverteiler erfasst. In seiner Heizkostenabrechnung für 2010 legte der Vermieter die im Abrechnungszeitraum in den Wohnungen mit Wärmemengenzählern ermittelten Kilowattstunden für diese Wohnungen zugrunde, die restlichen vom Versorger in Rechnung gestellten Kilowattstunden verteilte er auf die Wohnungen mit Heizkostenverteilern. Eine Vorerfassung des tatsächlichen – in Kilowattstunden bemessenen – Verbrauchs der Wohnungen mit Heizkostenverteilern hatte nicht stattgefunden. Eine Mieterin einer solchen mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnung vertrat die Auffassung, der Vermieter müsse ihr daher eine neue Abrechnung mit einer Verteilung allein nach Wohnfläche erstellen. Dem folgte der Bundesgerichtshof nicht. Zutreffend sei zwar, dass die Abrechnung nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung entspreche. Vielmehr hätte der Verbrauch der beiden Nutzergruppen (Wohnungen mit Wärmemengezählern und Wohnungen mit Heizkostenverteilern) jeweils vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die jeweiligen Wohnungen umgelegt werden müssen. Allerdings folge daraus kein Anspruch der Mieter auf eine Abrechnung nur nach Wohnfläche. Vielmehr folge aus dem falsch erfassten Verbrauch lediglich, dass dem Mieter gemäß § 12 Absatz 1 Satz 1 Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht um 15% zustehe. Für diese Kürzung sei der in der (falschen) Abrechnung angegebene Gesamtanteil des Mieters an den Heizkosten zugrunde zu legen. Dies ergebe sich bereits zwingend aus dem Wortlaut des § 12 Heizkostenverordnung. Ausnahmen hiervon könnten allenfalls dann gelten, „wenn der in Ansatz gebrachte Kostenanteil das tatsächliche Nutzerverhalten im Einzelfall nicht wenigstens annähernd abbildet und somit der Zweck der Heizkostenverordnung aus diesem Grund nicht erfüllt wird“ . Im Übrigen sei eine rein wohnflächenbezogene Abrechnung „nur dann angezeigt, wenn ein auf den Verbrauch bezogener Kostenanteil nicht (einmal fehlerhaft) ermittelt worden ist und auch nicht mehr ermittelt werden kann“ (zum Beispiel bei fehlender Ausstattung mit Messgeräten).

 

 


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.