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Mietrecht

Urteile

Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin

a) Die vom Land Berlin erlassene „Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung“ (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, GVBl. S. 488), welche die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB für das gesamte Gebiet von Berlin auf zehn Jahre festlegt, ist wirksam. 


BGH Urteil vom 22.06.2022 – AZ VIII ZR 356/20 –

Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung unter anderem mit der Frage beschäftigt, ob die Berliner Landesverordnung zur verlängerten Kündigungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB wirksam ist und hat dies bejaht: Gemäß § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB kann ein Vermieter, wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung begründet wurde, erst drei Jahre nach der ersten Veräußerung der Wohnung nach Umwandlung wegen Eigenbedarfs oder nicht angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Diese Sperrfrist könne gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB durch eine Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist und die betroffenen Gebiete durch eine Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind.

Von dieser Ermächtigung habe das Land Berlin mit seiner Kündigungsschutzklauselverordnung vom 13. August 2013 Gebrauch gemacht. Der Wirksamkeit der Verordnung stünde insbesondere nicht entgegen, dass „gleich ganz Berlin“ zu einem Gebiet erklärt wurde, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies halte sich im Rahmen des dem Verordnungsgeber (hier das Land Berlin) zustehenden Beurteilungsspielraums. Den Landesregierungen sei nämlich durch den Gesetzgeber ein „anhand der örtlichen Gegebenheiten auszufüllender wohnungsmarkt- und sozialpolitischer Beurteilungsspielraums sowohl hinsichtlich der Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon) als auch des zeitlichen Geltungsbereichs der Verordnung zugebilligt“ . Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin genüge den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbesondere sei nicht verlangt, dass zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung eine Unterversorgung der Bevölkerung im gesamten Gemeindegebiet bereits besteht, vielmehr genüge das Vorhandensein lediglich einer „besonderen Gefährdungslage“ . Eine solche habe der Senat von Berlin angenommen.