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Mietrecht

Urteile

Kündigungsfrist bei Alt-Mietverträgen mit Vereinbarung von gesetzlichen Kündigungsfristen

Haben die Mietvertragsparteien in einem vor dem 01.09.2001 geschlossenen Mietvertrag die gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergegeben und vereinbart, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten sollen, sind die jeweils aktuell geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen und nicht die konkret wiedergegebenen Kündigungsfristen einzuhalten.

LG Berlin, Urteil vom 07.07.2006 – AZ 65 S 84/06 –

Die Mietvertragsparteien hatten im Jahr 1996 einen Mietvertrag über Wohnraum geschlossen. In dem Mietverhältnis war eine Staffelmiete bis zum 31.08.2006 vereinbart. In § 5 des Mietvertrags heißt es:

  1. "Soweit in diesem Vertrag nichts abweichendes vereinbart ist, gelten die gesetzlichen Kündigungsregelungen.
  2. Die Kündigungsfristen betragen:
  • 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,
  • 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,
  • 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,
  • 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.
  • Beträgt die Staffelmietzeit mehr als vier Jahre, ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag erstmals zum Ablauf des vierten Mietjahres unter Einhaltung einer vierteljährlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Für die Zeit danach gelten für den Mieter die gesetzlichen Kündigungsfristen."

Die Mieter hatten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21.02.2005 zum 31.05.2005 gekündigt. Die Vermieter vertraten die Ansicht, eine Kündigung sei wegen der Vereinbarung im Mietvertrag nur mit einer Frist von acht Monaten und somit frühestens zum 31.10.2005 möglich. Mit ihrer Klage verlangten sie die nach ihrer Ansicht vom 01.06.2005 bis zum 31.10.2005 zu zahlende Miete.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und ausgeführt, dass (bezogen auf die Dauer des Mietverhältnisses) durch die im Mietvertrag genannten Kündigungsfristen wirksam eine vertragliche Kündigungsfrist von acht Monaten vereinbart worden sei. Auch wenn diese Kündigungsfrist den zum damaligen Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Regelungen entsprochen hätte, ändere dies nichts daran, dass sie eine eigenständige Vereinbarung und nicht nur eine dynamische Verweisung auf die gesetzliche Regelung darstellen würden.

Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Klage des Vermieters abgewiesen. Es vertrat die Auffassung, dass entgegen der Ansicht des Amtsgerichts die Parteien keine anderen als die jeweils gesetzlich geltenden Kündigungsfristen vereinbart hätten.

Zwar spreche die genaue Wiederholung der damals geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen im Mietvertrag zunächst für eine eigenständige Vereinbarung. Dieser Teil der Vereinbarung wäre für sich allein folgerichtig dahingehend auszulegen, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen auch aufgrund vertraglicher Vereinbarung gelten sollten. Die zusätzlichen Vereinbarungen führen nach Ansicht des Landgerichts jedoch zu einer anderen Auslegung. Insbesondere durch den Satz "für die Zeit danach gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen" werde deutlich, dass es sich bei der Wiedergabe der Kündigungsfristen nicht lediglich um eine Vereinbarung, sondern um einen deklaratorischen Hinweis auf die jeweilige Gesetzeslage handele.

Andernfalls hätte es Ansicht des Landgerichts lauten müssen: "Für die Zeit danach gelten die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen".

Diese Auslegung werde darüber hinaus durch die Vereinbarung im ersten Absatz gestützt, nach der die gesetzlichen Regelungen gelten sollen, soweit keine abweichende Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien getroffen sei. Die Wiedergabe der gesetzlichen Kündigungsfristen stelle gerade keine von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung dar. Nach Auffassung des Landgerichts ergaben sich somit keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Mietvertragsparteien unabhängig von der jeweiligen Gesetzeslage eine eigenständige Vereinbarung hinsichtlich der Kündigungsfristen treffen wollten.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 319


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