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Mietrecht

Urteile

Kündigungsfrist bei Alt-Mietverträgen mit Bezug auf "derzeit" geltende gesetzliche Kündigungsfrist

Ein Alt-Mietvertrag, der die vor In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes geltenden gestaffelten gesetzlichen Kündigungsfristen wiederholt, kann vom Mieter auch dann mit der kurzen gesetzlichen (ab dem 01.09.2001 geltenden) Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden, wenn in dem Mietvertrag ausdrücklich auf die "derzeit" geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen Bezug genommen wird.

AG Berlin Spandau, Urteil vom 20.11.2004 – AZ 10 C 243/04 –

Mieter und Vermieter stritten im Anschluss an eine mieterseitige Kündigung um den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses. Im Mietvertrag waren die vor dem In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes (01.09.2001) genannten gesetzlichen Kündigungsfristen (drei Monate innerhalb der ersten fünf Jahre, sechs Monate ab dem fünften Jahr, neun Monate ab dem achten Jahr und ein Jahr ab dem zehnten Jahr) ausdrücklich genannt.

Wörtlich hieß es: "Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt derzeit..."

Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass Mietverhältnis könne auf Grund der langjährigen Dauer lediglich mit einer längeren Kündigungsfrist als drei Monaten gekündigt werden und verlangte mit der Klage die Zahlung des ihm seiner Meinung nach noch zustehenden Mietzinses für den Kündigungszeitraum.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Nach der Vorschrift des § 573 c Absatz 1 BGB würden die neuen Kündigungsfristen auch für Mietverhältnisse über Wohnräume gelten, die vor dem 01.09.2001 begründet wurden und keine von der gesetzlichen Kündigungsfrist abweichende Vereinbarungen enthalten. Aus der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Absatz 1 EGBGB ergebe sich lediglich, dass die bis zu diesem Zeitpunkt wirksam einzelvertraglich vereinbarten Kündigungsfristen ihre Gültigkeit behielten. Das Amtsgericht wies in seinen Urteilsgründen darauf hin, dass nach seiner Ansicht im zu entscheidenden Fall keine von der gesetzlichen Regelung abweichenden Kündigungsfristen vereinbart wurden.

Die insoweit vom Vermieter zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 10.03.2004 sei aus diesem Grund nicht einschlägig, weil diesem Urteil ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen habe. Zwar hätten die Mietverträge in beiden Fällen auf die "gesetzliche Kündigungsfrist" Bezug genommen und diese auch wörtlich wiederholt. Durch den im vorliegenden Fall enthaltenen Zusatz "derzeit" werde jedoch klargestellt, dass nicht etwa die damals (zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags) geltenden, sondern die jeweils geltenden Kündigungsfristen vereinbart werden sollten. Die weitere Aufzählung der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen gesetzlichen Kündigungsfristen habe demnach nur noch einen reinen Informationscharakter gehabt. Mit dem In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes (zum 01.09.2001) sind damit nach Ansicht des Amtsgerichts die neuen Kündigungsfristen Vertragsbestandteil geworden, sodass die Klage des Vermieters abgewiesen wurde.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Uta Schollmeyer

Anmerkung:

Wegen der immer noch nicht vollständig einheitlichen Rechtsprechung und insbesondere wegen der Schwierigkeiten bei der Auslegung mietvertraglich vereinbarter Kündigungsfristen wird dringend empfohlen, sich unter Vorlage des Mietvertrags vor der Kündigung des Mietverhältnisses in einer unserer Beratungsstellen anwaltlich beraten zu lassen.

(Eine Nachbesserung des Gesetzes wird vom Bundestag angestrebt, siehe S. 23 in diesem Heft, d. Red.)

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 309


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