Kündigung wegen Zahlungsverzugs und verspäteter Mietzahlung

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil – AZ 21 C 38/18 –

Der Vermieter einer Kreuzberger Wohnung verlangte von seinen Mietern die Räumung der Wohnung. Er hatte mit Schreiben seiner Hausverwaltung vom 8. Februar 2018 das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt. Die Begründung der Kündigung lautete: „Aufgrund Ihres Verhaltens als auch Ihrer Zahlungsmoral (verspätete Zahlung und/oder Minderungszahlungen sowie erheblicher Mietrückstand) ist das Mietverhältnis nachhaltig gestört und untragbar für den Vermieter (…)“ . Der Rückstand wurde mit 2.433,17 Euro angegeben. Noch vor Einreichung der Räumungsklage beglichen die Mieter den gesamten Rückstand am 23. Februar 2018. Dieser resultierte überwiegend aus Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen. Ferner hatte der Vermieter außergerichtlich mehrfach wegen „unpünktlicher Mietzahlungen“ gemahnt, ohne jedoch jeweils die Monate sowie den Eingang der jeweiligen Zahlungen zu benennen. Er vertrat die Auffassung, dass die fristlose Kündigung vom 
8. Februar 2018 nicht durch die Zahlung am 23. Februar 2018 geheilt worden sei, da er bereits am 21. Juli 2017 eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen habe. Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht nicht. Eine „Schonfristzahlung“ gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB sei nur dann ausgeschlossen, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Vorschrift unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen sei. Die Kündigung vom 21. Juli 2017 sei jedoch nicht durch Zahlung unwirksam geworden, die Kündigung vom 8. Februar 2018 beinhaltete nämlich immer noch den Zahlungsrückstand der Kündigung vom 21. Juli 2017. Auch auf die vereinzelt unpünktlich erfolgten Mietzahlungen konnte der Vermieter sein Räumungsbegehren nach Auffassung des Gerichts nicht stützen: Voraussetzung einer Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen sei eine vorherige Abmahnung, welche Angaben dazu enthalten müsse, „welche Mieten mit welcher Verspätung eingegangen sind, damit der Mieter durch geeignete Maßnahmen für Abhilfe sorgen kann“ . Diese Voraussetzung erfüllten die „Mahnungen“ des Vermieters nicht. Auch die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters hatte keinen Erfolg. Zwar ist eine solche aufgrund von Zahlungsverzug grundsätzlich möglich und der nachträgliche Ausgleich der Mietrückstände lässt die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung (im Gegensatz zur fristlosen Kündigung) nicht entfallen. Der Zahlungsrückstand müsse jedoch eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen, was nach Auffassung des Gerichts hier nicht der Fall war. Das Fehlverhalten der Mieter sei zum einen deswegen milder zu beurteilen, weil sie die Rückstände innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Kündigung ausgeglichen haben. Zum anderen sei zu berücksichtigen, dass sich der Rückstand überwiegend aus Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen ergab. „Wenn auch die Nebenkostennachforderungen höher als eine Monatsmiete sind, ist die Nichtleistung eingeforderter Nebenkostennachzahlungen grundsätzlich als weniger gravierend anzusehen als die Nichtbegleichung laufender Mieten.“ Die Räumungsklage wurde abgewiesen.
Anmerkung: Glücklicherweise ist die Sache hier für die Mieter gut ausgegangen. Nach wie vor sind unpünktliche oder ausbleibende Mietzahlungen jedoch der „schönste“ Hebel für Vermieter, um unliebsame Mieter/innen loszuwerden. Mieter/innen sollten daher stets akribisch auf pünktliche und vollständige Mietzahlung achten. Auch rückständige Betriebskostennachforderungen sind „Mieten“ , und können bei entsprechender Höhe zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen. Bevor Mieter/innen eine Zahlung verweigern, sollten sie daher stets in der Mieterberatung prüfen lassen, ob sie berechtigt sind, die Forderungen des Vermieters (vorerst) nicht zu begleichen.

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