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Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters nach jahrelanger Duldung

Nimmt es der Vermieter oder sein Rechtsvorgänger über Jahre hin, dass der Mieter die Miete nicht pünktlich zum Monatsanfang, sondern in größeren Zeitabständen in großen Summen auf einmal zahlt, ist eine fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtsmissbräuchlich und daher unwirksam.

AG Göttingen, Urteil vom 23.02.2012 – AZ AZ: 27 C 103/09 –

Der Mieter mietete 1983 zusammen mit seiner Ehefrau eine 5-Zimmer-Wohnung im 2. OG des Hauses. Nach der Scheidung zog die Ehefrau in den 90er Jahren aus. Der Mieter mietete später mit gesondertem Mietvertrag im gleichen Haus im 3. OG zwei weitere Zimmer. Die Miete für beide Wohnungen zahlte der als Wissenschaftler oft im Ausland tätige Mieter unregelmäßig und häufig nachträglich für viele Monate auf einmal in einer größeren Summe. Mit Schreiben vom 3. April 2009 kündigte der Vermieter gegenüber dem Mieter „das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis“ fristlos und vorsorglich fristgemäß wegen (unstreitig) bestehender Mietrückstände in Höhe von 10.148,31 Euro. Am 24. Juni 2009 zahlte der Mieter auf das Konto des Vermieters 10.170,00 Euro bar ein. Mit der beim Gericht am 26. Juni 2009 eingegangenen Klage vom 24. Juni 2009 verlangte der Vermieter Räumung der 5-Zimmer-Wohnung und der weiteren zwei Zimmer sowie Zahlung der rückständigen Miete. Den Zahlungsantrag nahm der Vermieter später aufgrund des Ausgleichs der Mietforderung zurück, sein Räumungsbegehren verfolgte er jedoch weiter. Er vertrat die Auffassung, dass zumindest die fristgemäße Kündigung auch nach Zahlungsausgleich weiterhin einen Räumungsanspruch begründen würde. Der Mieter wandte ein, dass die Kündigung vom 3. April 2009 unwirksam sei. Mieter der 5-Zimmer-Wohnung seien er und seine Ehefrau, die Kündigung hätte daher auch ihr gegenüber erklärt werden müssen. Außerdem sei die Kündigung nicht hinreichend bestimmt, da nicht erkennbar sei, welches der beiden getrennt abgeschlossenen Mietverhältnisse beendet werden sollte. Es seien bei den beiden Mietverhältnissen nicht einmal die Parteien identisch. Außerdem habe auch kein Grund für eine fristgemäße Kündigung vorgelegen, da der Vermieter über Jahre hinweg die unregelmäßige Mietzahlung widerspruchslos hingenommen habe, was auch darauf zurückzuführen war, dass er sich letztlich stets auf einen vollständigen Ausgleich durch den Mieter verlassen konnte. Das Amtsgericht Göttingen wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Nach Auffassung des Amtsgerichts musste nicht entschieden werden, ob die Kündigung über die 5-Zimmer-Wohnung unwirksam war, weil sie sich nur an den Mieter richtete oder weil die gekündigte Wohnung nicht hinreichend konkretisiert war. Jedenfalls sei es rechtsmissbräuchlich und verstoße gegen Treu und Glauben, eine Kündigung auf ein unregelmäßiges Zahlungsverhalten zu stützen, wenn dieses über viele Jahre geduldet wurde. Ein Verzug sei durch diese Duldung zwar nicht ausgeschlossen, die längerfristige und wiederholte Duldung zögerlichen Zahlungsverhalten des Mieters ohne entsprechende Mahnungen könne jedoch dazu führen, dass das erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung durch den von ihm selbst geschaffenen Vertrauenstatbestand beschränkt wird. Der Vermieter werde dadurch auch nicht unangemessen benachteiligt, da er jederzeit die Möglichkeit habe, auf eine zukünftig pünktliche Einhaltung der mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen zu dringen. Das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibe hiervon unberührt, da dem Mieter insoweit die Möglichkeit bleibe, die Kündigung durch Zahlung nachträglich unwirksam zu machen. Von dieser Möglichkeit hatte der Mieter hier Gebrauch gemacht.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


Anmerkung: Die Vermieter haben gegen das Urteil Berufung eingelegt, aber noch nicht entschieden, ob sie  diese tatsächlich durchführen werden.


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