Mietrecht
Urteile
Kündigung wegen Zahlungsverzugs
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 20.10.2020 – AZ 4 C 37/20 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams
Der Mieter einer Wohnung mit Ofenheizung und ohne zentrale Warmwasserversorgung erhielt 2017 und 2018 Betriebskostenabrechnungen seiner Vermieter, in welchen jeweils die Position „Heizkostenabrechnung Fa. Kalorimetra“ mit Beträgen von 314,37 Euro (2017) und 726,73 Euro (2018) aufgeführt war. Die erwähnten Heizkostenabrechnungen waren seiner Betriebskostenabrechnung jedoch nicht beigefügt. Der Mieter teilte den Vermietern daraufhin mit, dass er diese Kostenpositionen nicht nachvollziehen könne, da er weder Heizkosten, noch Warmwasserkosten zu tragen habe. Seine Bitte um Aufklärung blieb jedoch unbeantwortet. Mit Schreiben vom 2. Januar 2020 erklärte der Mieter, dass er die ihm zustehenden Guthaben nach jeweiligem Abzug dieser beiden Kostenpositionen mit den Mieten für Januar, Februar und März 2020 verrechnen werde. Im Januar und Februar 2020 zahlte er entsprechend weder die vereinbarte Miete in Höhe von 275,00 Euro, noch die vereinbarten Betriebskostenvorschüsse in Höhe von 84,00 Euro. Mit Schreiben vom 20. Februar 2020 kündigten die Vermieter fristlos und hilfsweise fristgemäß. Gleich nach Erhalt des Schreibens zahlte der Mieter den gesamten im Kündigungsschreiben angegebenen Betrag. Dennoch erhoben die Vermieter Räumungsklage. Erst im Rahmen des Prozesses legten sie die ausstehenden Heizkostenabrechnungen für 2017 und 2018 vor. Es stellte sich heraus, dass in diesen jeweils auch die Kosten für Kaltwasser (welche der Beklagte gemäß der vertraglichen Vereinbarung zu tragen hatte) enthalten waren. Es verblieb danach kein Guthaben des Mieters, sondern eine geringfügige Nachzahlung für die beiden Jahre. Nachdem die fristlose Kündigung der Vermieter durch die umgehende Zahlung des Mieters unwirksam geworden war, hatte das Gericht nun noch zu prüfen, ob das Mietverhältnis durch die gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung beendet wurde. Das Gericht bejahte insoweit eine Pflichtverletzung des Mieters, da er die jeweilige Nettokaltmiete für die Monate Januar und Februar 2020 nicht bezahlt hatte. Zur Aufrechnung sei er nicht berechtigt gewesen, da er zu diesem Zeitpunkt keinen Anspruch auf ein bestimmtes Guthaben gehabt habe. Zwar hätten die Vermieter bei der Erstellung der beiden Abrechnungen inhaltliche Fehler begangen, dies habe aber nicht dazu geführt, „dass der Mieter durch einseitige Saldenbestimmung die Höhe des Betriebskostenguthabens gleichsam einseitig im Sinne eines Gestaltungsrechts festlegen“ konnte. Vielmehr habe er zunächst nur einen Anspruch auf entsprechende Korrektur der Abrechnungen gehabt. Da die unterlassene Zahlung im Januar und Februar 2020 die Nettokaltmiete für zwei Monate erreicht habe, sei seine Pflichtverletzung auch erheblich gewesen. Er habe diese im Ergebnis aber nicht „schuldhaft“ begangen. In Fällen, „in denen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs sogleich ausgesprochen wird, der Mieter umgehend alles Erforderliche dafür tut, dass der Zahlungsverzug bereinigt wird, und das Gesamtbild des bisherigen Zahlungsverhaltens die Prognose zulässt, dass die Miete künftig wieder pünktlich und in voller Höhe entrichtet werden wird“ , sei dies im Rahmen der vorzunehmenden „Verschuldensprüfung“ zu berücksichtigen. Da der Mieter – trotz berechtigter Einwände gegen die Abrechnungen – sofort nach Kündigung den gesamten von den Vermietern behaupteten Rückstand ausgeglichen hatte, und es zuvor nie zu Mietrückständen gekommen war, ließe sein Gesamtverhalten die „Pflichtverletzung doch in einem milderen Licht erscheinen, das das unbeirrte Betreiben der ordentlichen Kündigung durch die Kläger“ letztlich nicht als von ihm verschuldet erscheinen lasse. Das Amtsgericht wies daher die Räumungsklage der Vermieter ab.
Anmerkung: Bei einer Verrechnung eigener Ansprüche mit der Miete ist äußerste Vorsicht geboten. Solange und soweit Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen (oder beispielsweise auch Minderungsansprüche) vom Vermieter nicht ausdrücklich bestätigt werden, sollte gegebenenfalls besser eine gerichtliche Klärung dieser Ansprüche herbeigeführt werden. Die Klärung im Rahmen eines Räumungsprozesses wegen (angeblicher) Mietrückstände ist für Mieter jedenfalls auch dann viel zu risikobehaftet, wenn es – wie hier – am Ende gut ausgeht.
