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Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Die Durchsetzung eines Räumungsanspruchs aufgrund einer ordentlichen Kündigung wegen entstandener Mietrückstände kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Mieter einerseits entstandene Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums nach der Kündigung begleichen und für den Zahlungsrückstand nachvollziehbare Gründe angeben können, andererseits keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es künftig noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Für eine Rechtsmissbräuchlichkeit spricht auch, wenn die Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt haben und der Vermieter sich umgekehrt seinerseits nicht durchgängig vertragstreu verhalten hat.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.07.2020 – AZ 18 C 286/19 –

Mitgeteilt von Rechtsanwält*in Ronska Verena Grimm

Ende Januar 2019 erhielten die Mieter einer Wohnung in Tempelhof die Kündigung ihres Vermieters, welche dieser auf Mietrückstände für April 2015, Februar 2016, Juni 2016 und März 2017 sowie auf fortlaufende Minderzahlungen ab 2018 stützte. Insgesamt machte er einen Mietrückstand in Höhe von 873,03 Euro geltend bei einer monatlichen Gesamtmiete von 458,14 Euro. Die Mieter zahlten den Rückstand umgehend am 4. Februar 2019. Sie wiesen den Vermieter außerdem bereits mit Schreiben vom 30. Januar 2019 daraufhin, dass ihnen die Zusammensetzung des angeblichen Rückstandes nicht verständlich sei. Insbesondere sei die vom Vermieter behauptete aktuelle Gesamtmiete nicht nachvollziehbar, da er ihnen im Jahr 2018 zwei Mieterhöhungsschreiben mit unterschiedlichen Beträgen gesendet habe, in einem habe er 444,26 Euro verlangt, in dem anderen 458,14 Euro. Außerdem wiesen sie ihn mit Schreiben vom 7. Februar 2019 darauf hin, dass er ihnen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2014 bis 2017 noch nicht übersandt habe und sie daher von einem Zurückbehaltungsrecht ausgegangen seien. 

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei eine „Einzelfallabwägung vorzunehmen, in der das Gewicht der Vertragsverletzung und die Beeinträchtigung der Belange des Vermieters zu würdigen sind. In der Abwägung sind dabei Schwere und Dauer sowie die Anzahl der Verstöße der Mietpartei einzubeziehen.“ 

Das Gericht berücksichtigte hier, dass die Mieter schnellstmöglich am 4. Februar 2019 gezahlt hatten, nachdem ihnen mit der frühestens am 28. Januar 2019 zugegangenen Kündigungserklärung der Mietrückstand vorgehalten worden war. Weiter kam ihnen zugute, dass nach Auffassung der Gerichts bis dahin Unklarheiten über die Höhe der Miete bestanden und nunmehr nicht mit erneuten Mietrückständen zu rechnen sei. Außerdem hatten sich die Mieter während des Mietverhältnisses im Übrigen keine Pflichtverletzungen zuschulden kommen lassen. Umgekehrt hatte sich nach Auffassung des Gerichts auch der Vermieter nicht durchweg vertragstreu verhalten. So hatte er die Abrechnungen über die von den Mietern gezahlten Betriebskostenvorschüsse für die Jahre 2014 bis 2017 erst nach entsprechender Aufforderung im Jahr 2019 erteilt. Auch habe er selbst für Unklarheiten hinsichtlich der geschuldeten Zahlungshöhe gesorgt, indem er innerhalb kürzester Zeit zwei unterschiedliche Mieterhöhungsverlangen an die Mieter übersandt hatte. Insgesamt hielt das Gericht daher die Berufung des Vermieters auf seine ordentliche Kündigung für „treuwidrig“ .